1. 확신 있는 투자를 위한 비교평가의 기본원칙
비교평가란
가치와 가격을 비교하여 투자로 연결시키는 것이다.
비교평가를 하는 이유는 명확한 가치판단을 하기 위함이다.
명확한 가치판단이 없다면 집을 사고나서도 계속 흔들릴 것이다.
투자는 매수에서 끝나는 것이 아니다. 보유, 운영이라는 선이 모여 투자결과를 만들어 낸다.
그런데 시장 소음, 가격 등락을 마주하며 집을 보유해 나가려면 가치에 대한 확신이 필요하다.
그렇기에 우리는 비교평가를 해야한다.
비교평가의 기본원칙
비교평가의 기본 원칙은 3대 업무지구(강남, 종로, 여의도)에 가깝거나 빨리가거나 이다.
그 이유는 서울시 종사자의 절반이상이 3대 업무지구로 출퇴근을 하기 때문이다.
대체로 업무지구에 가까운 지역의 경우 위치는 좋으므로 교통도 좋을 확률이 높다.
그렇기에 교통 외 다른 요소인 학군, 부촌과 같은 다른 요소도 함께 고려하는 것이 좋다.
업무지구에 가깝지 않은 외곽의 경우 업무지구 출퇴근 시간이 길어 지기에 교통이 선호도에 미치는 영향이 크다.
그렇기에 교통을 중점적으로 고려하는 것이좋다.
2. 핵심가치 찾아 지역 내 비교평가하기
핵심가치란
핵심가치란 해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소를 의미한다.
안양 동안구의 평남은 학군 평북은 역 접근성이 더 중요하듯이 해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소인 핵심가치를 파악하는 것은 너무 중요하다. 임장을 다녀왔다면 각 지역 사람들이 핵심적으로 중요하게 샹각하는 가치를 찾아야 한다. 지역 내 핵심가치를 찾는 방법은 발품(임장), 손품(임보), 가격이 있다. 또한, 비슷한 가격의 다지들을 묶어 비교평가 해보는 것이다. 그렇게 되면 지역 내 선호 동 및 선호 단지를 알 수 있고 핵심가치가 어떻게 반영되는지 파악할 수 있다. 그 이후에는 지역 내 핵심가치를 가장 충실히 만족시키는 것에 우선순위를 두면 된다.
3. 가치 우선순위 세워 지역 간 비교평가하기
현재의 시장상황에서 잡고가야하는 것은 비교평가의 본질은 똑같다는 것이다.
토지거래허가구역이든 비규제지역이든 상황이 다를뿐 자신에 상황에서 최고의 선택을 하면 되는 것이다.
지역 간 비교평가시에는 가격이 비슷하다면 가치가 좋은 것, 가치가 비슷하다면 가격이 싼 물건에 투자하면 된다.
이러한 방법이 적용이 안된다는 건 가치에 대한 기준이 없기 때문이다.
가치를 판단하는 기준을 잡으면 비교평가가 쉬워진다. 이때 비교평가의 기본원칙을 생각해보면 된다.
가격대별 가치 비교평가
- 위치, 교통을 우선순위에 두고 후순위 단지 제외
- 남은 단지들에서 +요소까지 검토
위 과정에서 위치, 교통이 압도적인 곳이 있다면 선택 다들 대동소이 하다면 각 단지를 보유했을 때 내가 어떤 걸 감수해야 하는지 분석하고 선택
(내 단지를 평가절하 하려고 비교평가 하는게 아니라는 것을 명심하자.)
가치의 우선쉬위 세우기
- 매수가격을 고정하여 가치를 비교한다.(우선순위 가치에 더 큰 비중을 두고 비교평가)
- 투자금을 고정하여 가치 비교하기
- 규제지역 안과 밖을 동시에 검토하고 있다면 실거주 매수예산을 먼저 확정 후 비교평가 하기.(주담대포함)
3강을 통해 얻은 것은 앞으로 1호기 이후 2년 뒤의 목표를 정할 수 있었다는 것이다.
우선 규제지역 내 매수 가능한 아파트, 비규제지역내 투자가능한 물건의 예산을 세운 뒤 두 아파트를 놓고 지역 간 비교평가를 통해 어떤 아파트가 더 좋을지 고민해보고 투자를 진행해야 겠다는 점이다.
4. 이유있는 협상을 만드는 물건 별 비교평가.
물건 별 비교평가에 있어서는 실제 들어가는 ‘비용’이 가장 중요하다.
물건 별 비교평가를 잘 하면 더 싸고 조건 좋은 집을 살 수 있고, 매수할 때 근거를 갖고 설득력 있는 협상을 할 수 있다. 그리고 내 집을 전세 놓을 때, 팔 때에도 적정한 전세가와 매도가를 스스로 판단할 수 있다.
물건 별 비교평가에 있어 고려해야 할 우선순위는 실제 비용이 얼마는 드는가(전세가격, 수리비 등)이다.
물건 별 비교평가에 고려해야할 점은 아래 사진을 참조하자.
깊게 들어가서 월세 낀 물건 전세로 바꾸는법
대출을 받을 때에는 조건 좋은 싼 물건에 시세보다 낮은 가격의 전세입자가 들어있고 향후 1년 내 대출 상환이 가능할 때 대출을 일으킨다. 대출은 싼 가격에 사고 리스크를 없애주는 전략적인 선택일 수 있지만 단, 전세금을 올려 받을 때 그 대출을 받드시 상환해야한다.
