✅아파트명 : 용산롯데캐슬센터포레
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
용산구 종사자 수 : 152,605 명
용산구 직장 등급 : B급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 43분
여의도역 : 25분
시청역 : 22분
교통등급 : A급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 선린중학교, 학업성취도 73%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트 마포점, 이마트 용산점, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 용산구 3년입주 합계 : 750세대 (26년 0세대 + 27년 750세대 + 28년 0세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 용산구 인구수 : 199,810 명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 999 세대
(1년 : 999 세대 / 3년 : 2,997세대)
3) 3년 입주량 합계 : 750 세대 (26년 0세대 + 27년 750 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 750 세대÷3년 = 연평균 250 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 250÷999 =0.25배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 용산롯데캐슬센터포레 단지 34평 현재 매매 24.3억, 전세 11억
5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 19억 전세 11억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 15.3억 전세 6.8억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : X (전세가율이 낮다. 교통과 학군이 상대적으로 안좋다.)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : X (500세대 이하 단지.)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
.수익률 100% (연 10% 이면 10년 후 ) 42.6 예상
.수익률 200% (연 20% 이면 10년 후 ) 60.9 예상 (과연 그럴까??)
4) 원금보존 : X
5) 리스크 대비 : O
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 안함
✅ 작성하면서 느낀점 :
현장 방문을 통해 주관적으로 좋게만 보였던 부분들을 다시 짚어보며, 매물을 보다 객관적인 시선으로 바라볼 수 있었습니다. 덕분에 투자를 결정할 때 불필요한 고민을 줄이고, 명확한 기준에 따라 더 나은 선택을 할 수 있을 것이라는 확신이 든다.
또한, 자산의 가치를 판단하는 것 못지않게 '투자 시기'가 수익률에 지대한 영향을 미친다는 점을 깊이 깨달았다. 앞으로는 시장이 불황일 때일수록 오히려 기회를 포착하고 적극적으로 행동하는 실행력을 갖춰야겠다.
