✅아파트명 : 세종주공6단지 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
군포시 종사자 수 / 500인이상 사업체수: 115,375 명 / 10개
직장 등급 : B
군포시는 주소지 급여총액이 원천징수지 급여총액보다 높다.
외부로 직장을 다니는 수요가 높다고 판단. 직장을 이유로 군포시에 유입되진 않는다.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 42분 환승1회
여의도역 : 52분 환승1회
시청역 : 48분 환승1회
교통등급 : A-B등급(강남1시간 이내에 들어오나 다른 곳도 비슷함)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 도장중학교, 학업성취도 85%, B등급
전체 85%이상 6개. 최고 90%.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데피트인 산본점, 뉴코아 아울렛, 이마트 - B등급
5. 공급
- 적정 수요 1250세대(군포시 인구 25만 * 0.005)
- 군포시 3년입주 합계 : 2214세대/평균 738세대 (26년 0세대 + 27년 640세대 + 28년 1574세대)
+안양과 의왕
안양 적정수요 2800세대 / 3년 평균 입주 1642세대 + 의왕 적정수요 800세대 / 3년 평균 입주 2268세대
공급이 오버되는 구간.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인(세모)
- 가격이 전고점에 가까이 올라왔음.
- 사이클 상 완전 저평가 되었다고 판단하긴 힘들지만 부천보다 저렴한 것으로 생각됨.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인(O)
- 1827세대 중 20평대 1627세대. 선호생활권의 초역세권단지
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산(O)
- 목표 수익률 100%라고 가정하였을 때 8.6억/ 현재 동일생활권이지만 역과의 거리가 조금 더 떨어져있는 02년식의 단지 24평형의 가격대가 7.7억으로 형성되어있음.
4) 원금보존(O)
- 전고점 이하의 가격이고, 공급도 적정수준 이하라고 판단됨.
- 주변에 전세가 없어 전세가 상승여력 가능하다고 판단. 강남까지 1시간 이내의 가치가 있어 보유가능하다고 생각함.
5) 리스크 대비(O)
- 초역세권 단지로 가치가 있다고 판단하였고 수익이 날 때까지 기다릴 수 있는 마인드셋.
- 28년에 대야미역 쪽에 많은 세대수의 입주가 있음. 생활권이 좋진 않으나 수요 뺏길 수 있음. 28년도 전세 재계약 물건을 조심해서 계약서 작성.
나의 투자 결론(매수 여부):
- 매수한다.
- 군포시의 선호생활권의 초 역세권 단지로 학군과 환경도 가지고 있는 단지.
- 전고점에 가까워 오지만 무릎에서 산 것이라고 생각한다. 수익률은 100%를 목표 수익률로 정하고 보유할 수 있을 것이라고 생각.
- 같은 투자금으로 할 수 있는 다른 단지까지 수익률 보고서 작성은 필요함.
✅ 작성하면서 느낀점
- 저환수원리를 적용해보니 명확하게 판단이 되는 것이 느껴졌습니다.
- 저평가를 판단하는 것이 역시 어려웠고 비교평가를 위해 앞마당을 만드는 것의 중요성을 깨달았습니다.
