✅아파트명 : 까치마을롯데선경아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
분당구 종사자 수 : 345,459
분당구 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 32분
여의도역 : 52분
시청역 : 64분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 불곡중학교, 학업성취도 93%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 킴스클럽 분당점, 홈플러스 분당오리점
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 분당구 3년입주 합계 : 1520세대 (26년 0세대 + 27년 1520세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 분당구 인구수 : 470,044
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2350
(1년 : 2350세대 / 3년 : 7050세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1520 세대 (26년 0세대 + 27년 1520 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 1520 세대÷3년 = 연평균 507 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 507÷1520 =0.33배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 32평 현재 매매 18.35억, 전세 8억
5년 내 고점 매입시: 26년 4월 매매 18.85억 전세 7.2억
5년 내 저점 매입시: 23년 5월 매매 12.45억 전세 6.3억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
아직 비교할 아파트를 찾지 못하여 저평가 여부는 확인이 불가능하다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 :
1124세대 대단지 아파트이고, 84기준 352세대가 있고, 월별로 꾸준히 실거래 기록이 있는점,
저층 혹은 탑층이 아닌점에 미루어 봤을때 환금성이 높다고 판단된다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
전세를 끼고 투자햐였을 경우 투자금이 10.3억이 들어가므로, 수익률 200%를 달성하기 위해선 39억이 되어야 한다. 전저점의 3배가 넘는 금액이므로, 10년 내 수익률 200%달성은 어려울 것으로 판단되며, 이미 23년 저점에 비해 50% 상승하였기 때문에 단기 수익을 얻기는 어려울 것으로 판단되지만, 입지등을 고려하여 보았을때 장기적으로 자산가치가 상승할 것으로 판단된다.
4) 원금보존 :
미금역 주변 아파트로 교통 A등급에, 전세가율은 44%로 50%이하이다. 하지만 향후 3년간 입주물량이 적정수요의 33%수준으로 매우 낮은 점을 고려하였을때 가격하락 부담이 크지는 않다고 판단된다.
5) 리스크 대비:
이미 전세가율이 매우 낮은 상황이고, 향후 분당구의 공급량이 매우 적은 편이여서 역전세 부담은 적은편으로 판단되어 리스크가 적다고 판단된다.
나의 투자 결론(매수 여부): 교통과 학군이 좋고, 3년내 입주물량이 적은 점에서 긍정적이지만, 26년 신고가를 찍고 비슷한 가격대를 유지하고 있는 중이며, 23년 대비 50%이상 오른 가격이기 때문에 상대적으로 더 저평가된 다른 아파트를 찾을 수 있다는 생각이 들어 투자 목적으로는 일단 매수하지 않을 것이다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리를 고려하기 위해 가장 첫번째로 저평가여부를 판단해야 하는데, 비슷한 가격의 비교군을 설정하지 못해 충실한 보고서가 되지 못했다. 주변 단지 및 타 지역 유사 시세의 아파트들을 비교할 수 있는 앞마당을 확보해야겠다는 생각이 들었다.
또 최고가 최저가를 판단하는데, 매매 최고가/최저가 시점의 전세가가 2개이상 존재해, 어떤 전세가 기준으로 해야하는지 헷갈렸고, 계약갱신권 적용된 전세도 존재해 각 전세가를 올바른 기준으로 평가하지 못했다는 생각이 든다. 이런 점 공부하고 보완해야겠다.
