✅아파트명 : 부천 원미구 반달건영 아파트 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 318,670
부천시 직장 등급 : S (30만명 이상)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 2분
여의도역 : 43분
시청역 : 52분
교통등급 : B
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 부인중학교, 학업성취도 85.1%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 없음, C등급
5. 공급
- 부천 원미구 3년입주 합계 : 1,614 세대 (26년 0세대 + 27년 1464세대 + 28년 150세대)
- 부천시 3년입주 합계 : 9,760 세대 (26년 1599세대 + 27년 4994세대 + 28년 2167세대)
[적정수요 대비 공급평가]
1) 부천시 인구수 : 75만 6,037명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3,780 세대
(1년 : 3,780 세대 / 3년 : 11,340 세대)
3) 3년 입주량 합계 : 9,760 세대 (26년 ~28년)
4) 연 평균 입주량 : 9,760 세대÷3년 = 연평균 3,254 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3,254÷3,780 =0.86배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1.0배 이내 => A 등급
종합 : 직장(시기준) S/ 교통 B/ 학군 B / 환경 C / 공급 S
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 반달건영 22평 현재 매매 4.3억, 전세 3.1억 (1.2)
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 6억 전세 3.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 3.57억 전세 2억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O
덕양구 비슷한 단지와 비교하여 저평가
- 비교대상- 고양 덕양구 은빛11단지부영 24평 매매4.3 / 전세2.95 (1.35)
- 교통만 분석하면 강남까지 1시간 10분으로, 반달건영보다 더 오래 걸림
역세권, 중층, 복도식 동일
2) 환금성 : O
8층 남향 물건, 택지로 이뤄진 반달마을
3) 수익률 : 100% 이상 달성 O
전세 레버리지 투자금 1.2억 (4.3 / 3.1)
100% 수익률(10년 보유 연평균 10%) 위해, 10년간 1.2억만큼 올라줘야 함. 즉 4.3+1.2=5.5억
현재 가격 21년도 전고점 6억보다 -28% 싸다.
게다가 선도지구 선정되어 10년보다 더 빠르게 100% 수익 달성 예상
4) 원금보존 : O
입지독점성 있음. 공급물량 적음. 전세가율 72%
샤시포함 특올수리여서 본격 이주 전까지 새 임차인 맞추는 것도 가능해보임
5) 리스크 대비: O
역전세 우려 적음. 역전세 대응도 가능한 적은 투자금
나의 투자 결론(매수 여부): O
✅ 작성하면서 느낀점 :
약 1년 후에 생길 것으로 예상하는 예산이지만
행운처럼 더 빨리 1억 추가 예산이 주어진다면
종잣돈과 합쳐 어디를 투자할 수 있을까 하는 행복한 상상으로 지역부터 조사해 나갔다.
조사 기준은
-예산 1.5억/ 전세가율 70%
-투자물건 5억. 비규제
그래서 5억~5.8억 선을 서치했다.
현재 시세는 아래와 같았고, 아무래도 전세가율 낮은 산본 제외하고 세곳을 보았다.
안양시 만안구 평단가 2170 65%
부천 원미구 평단가 2030 67%
군포 산본동 평단가 1993 63%
덕양구 평단가 1840 70%
5억대를 걸고 네이버부동산에 뜨는 물건을 뒤지고
지역별 최고가 아파트를 기준으로 삼아 선호되는 동네를 가늠하고
그 주변에 분포한 아파트 순으로 역과 초등학교, 환경 등을 지도로 파악해서 분석할 후보 단지를 추렸다.
- 다만, 5억대 물건의 전세가까지 파악하니 투자금에 들어오지 않아, 4억대 물건으로 최종 결정되었다.
반달 건영 아파트를 분석하면서
1기 신도시의 선도지구로 선정된 단지임에도 가격이 많이 오르지 않은 것에 놀랐다.
그리고 오래된 아파트이고 선도지구 선정 이후에도
최근 전세가가 3.15억으로 찍혀 전세가율 73%나 되는 것에 놀랐다.
이 단지에서는 가장 큰 평형이 22평(전용74)인 것이 아쉽지만
주변 반달마을 아파트들과 함께 대규모로 진행될 재건축이 확정인데도
아직 부천까지는 상승 흐름이 오지 않음을 실감할 수 있었다.
투자금이 있었다면 투자 유력 후보로 을렸을 것 같다 :)
