✅아파트명 : 노원구 하계동 극동. 건영. 벽산
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
노원구 종사자 수 : 133.398
노원구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 52분 (7호선-신분당선)
여의도역 : 1시간 10분( 7호선-5호선)
시청역 : 53분(1호선)
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 :중평중학교/ 87.1%/ B
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 킴스마트 B
5. 공급
1) 노구 인구수 : 48 1589명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,407 세대
(1년 : 2407 세대 / 3년 : 6823세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2719 세대 (26년 -세대 + 27년 455 세대 + 28년 2264세대)
4) 연 평균 입주량 : 2719세대÷3년 = 연평균 906세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 0.37배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : S
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 극동건영벽산 25평 현재 매매 76000, 전세 47000
5년 내 고점 매입시: 21년 11 월 매매 85000 전세 47000
5년 내 저점 매입시: 23년 6월 매매 64000 전세 30000
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 비교 평가 단지가 필요, 그래도 전고 대비 낮은 매매가라 아직은 싼 구간.
2) 환금성 : 300세대 이상의 단지
3) 수익률 : 내집마련으로 고려함. 아직은 고점에 도달하지 않은 상태.
4) 원금보존 : 공금물량이 적음. 내집마련이나 전세가율 59%
5) 리스크 대비: 내집마련으로 역전세 위험도는 낮은 편임.
나의 투자 결론(매수 여부):
✅ 작성하면서 느낀점
내집 마련을 고민하며 고려하였던 단지라 한번 보고서로 작성해 보았다.
하나씩 차분히 되짚어 보며 단지 가치를 생각해 볼수 있는 시간이었다.
그새….가격이 더 올랐다.
