✅아파트명 : 길음동 래미길음센터피스
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
성북구 종사자 수 : 111,005
성북구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 58분
여의도역 : 43분
시청역 : 33분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 숭곡중학교, 학업성취도 67.8%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데백화점, 현대백화점, 이마트 미아점, 하월곡점, S등급
5. 공급
1) 성북구 인구수 : 422,190
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 2,191세대 / 3년 : 6,573세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3,059세대 (26년 199세대 + 27년 2,860세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3,059세대÷3년 = 연평균 1,019세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,019÷2,191 = 0.465배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이하 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 래미안길음센터피스 25평 현재 매매 14.6억
5년 내 고점 매입시 : 21년 09월 매매 12.2억
5년 내 저점 매입시 : 22년 12월 매매 8.5억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 현재 성북구 내에서 가장 비싼 아파트, 전고점 돌파로 인해 지역내 비교로는 저평가라고 보기에는 어렵다. 좀 더 앞마당을 늘려 입지 가치가 비슷한 다른 단지를 붙여볼 필요가 있다. 다만 매도자 상황에 따라 KB 시세보다 낮은 가격에 나오기도 하는 듯.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 10년 이내 신축, 2000세대 이상의 대단지, 미아사거리역 초역세권, 길음뉴타운 개발, 동북선 호재 등 선호 요소를 많이 갖추고 있어 환금성은 좋은 편.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현재 서울 지역은 토지거래허가제로 인해 전세 레버리지 투자가 어려운 편. 내집마련으로 가정하고 계산 결과 고점 매수 시 39%, 저점 매수 시 244%의 수익률 가능. 투자로 가정하고도 계산해봤으나 당시 전세가가 낮아 투자금이 많이 들어 고점 매수 시 34%, 저점 매수 시 166%로 결과가 더 낮게 나왔다.
4) 원금보존 : 당시 길음뉴타운 개발로 인한 대규모 분양으로 인해 전세가가 낮게 형성되었으며 해당 단지는 신축이어서 전고점, 전저점을 입주 후 2~3년 이내에 찍었다. 게다가 해당 단지는 최근 들어서 공급 절벽 및 전세 대란으로 인해 전세가가 급상승하기 전까지 수년 간 5~6억대 일정한 수준으로 전세가 유지되어 왔기에 투자로서 원금보존을 기대하려면 장기간 버틸 필요가 있다.
5) 리스크 대비 : 해당 물건은 입주 이후로 계속 전세가가 등락은 반복하나 거의 일정하게 유지되어 왔기에 원금보존 측면에서는 리스크가 있는 편이었으나 현재 성북구 내의 향후 3년간 입주물량이 수요의 ½ 이하로 적기에 역전세의 우려는 크지 않다고 판단된다. 다만 현재의 전세 대란으로 인한 전세가 급상승과 27년에 공급이 몰려 있다는 점에서 전세가격이 단기간 하락할 수는 있기에 너무 높은 전세가를 노리는 것은 삼가야할 것 같다.
나의 투자 결론(매수 여부) : 25년 상반기 전에 투자가 가능했던 시기에도 해당 단지는 신축이라 매매가는 높은데 뉴타운 개발로 인해 물량이 많아 전세가는 낮은 편이었기에 투자금이 많이 들어가기에 우선적으로 투자할 곳은 아니었으며, 현재 실거주 2년 의무가 있는 지금, 주택담보대출도 규제되는 바람에 종잣돈이 더 많이 요구되며 해당 단지의 입지 가치를 고려했을 때 내집마련으로도 우선하기에는 어렵다고 판단함. 10억 중후반의 가격대라면 연식을 조금 낮추더라도 더 입지 가치가 좋은 곳을 찾는 게 맞다고 생각함.
✅ 작성하면서 느낀점 : 지난 1년간 공부해오면서 임장도 여러번 다니고 앞마당도 계속 늘려왔기에 안이하게 생각했던 것 같다. 이번 보고서를 작성하면서 가장 기본적인 투자 기준과 원칙을 단단하게 쌓지 않았다는 것을 새삼 실감했다. 다시 강의 듣고 겸손함을 챙겨야겠다.
