[열기에서 배운대로잘 4면 5르겠조 빛날히히] 3강 후기 레쓰고🐣💕

수익률에서 중요한 요소

가치, 가격, 시간(가치를 따라 가격이 올라갈 때 까지의 시간)

10년간 수익률 200%로 잡음 - 매년 20%의 수익률

저환수원리

• 저평가 : 같은가격이라면 더 좋은 아파트를 선택하는 것
• 수익률 : 투자그 대비 얼마나 돌아오는가?(수익금이 높거나, 투자금이 낮거나)

비슷한 돈으로 더 높은 수익률을 얻기 위해 작성하는 것

가치를 알고 투자하는 것이 중요
 

< 입지평가 >

입지평가할 때 중요한 것은 내가 중요하게 여기는게 아니라, 남이 중요하다고 여기는 것을 중요하게 봐야함

 1. 직장 : 좋은 직장이 있는 곳은 사람들이 출퇴근이 편하기 때문에 거주할 이유가 생김 - 수요 발생

  - 부동산에서 수요는 가격에 영향을 미침

  - 구 단위 종사자수로 양적 평가, 500인 이상 사업체 수(대기업)와 급여액 등으로 질도 함께

  - S~A : 일자리가 사람을 모으는 지역, B~C : 자체 일자리로 외부수요를 끌어들이진 못함

 2.  교통 : 많은 사람들이 출퇴근 시간을 줄이고 싶어 함. (좋은 직장이 있는 곳은 거주비용 높음)

  - 중심업무지구까지의 시간(지하철 접근성)

  - 교통에서 지하철이 중요한 이유 : 정시성 확보 + 거의 모든 직장을 갈 수 있는 촘촘한 노선

   * 부도심 : 시청, 여의도, 가디, 구디, 마곡, 상암DMC, 판교

   * 지방 : 자차활용으로 대중교통의 중요성이 상대적으로 낮으므로, 자차이동시간으로 판단

   ‼️ 교통과 교통호재만이 곧 가치판단의 끝은 아님, 거주환경 등 종합적으로 고려해야 함 ‼️

 3. 학군 : 경제적 여유, 교육열, 좋은 교육 환경 -> 수요발생 -> 집값 상승

  - 거주선호도는 실거주가치로 전세가에 영향을 줌

  - 학군은 하락장에서는 가격방어, 상승장에서는 가격상승을 이끔

  - 중학교 학업성취도 평가 비교 필요, 호갱노노(학원가) 확인

   * 특목고 진학률 또한 학군을 판단할 때 참고할 수 있는 자료

     학업성취도 평가 높고 특목고 진학률 낮으면 : 전반적인 수준 양호, 상위권 부족

     학업성취도 평가 낮고 특목고 진학률 높으면 : 상위권 하위권 격차 큼

 4. 환경 : 사람들의 소비력을 볼 수 있음, 사람들의 구매력은 소득과 비례, 소득은 감당할 수 있는 집값 수준과 밀접함

   - 백화점, 대형마트 확인

   - 대기업(백화점, 마트 등) 지역 사람들의 구매력을 조사하고 많은 의사결정을 통해 입지 선정

   - 백화점 : 신세계, 롯데, 현대, 갤러리아(명품 입점여부, 매출순위 등 확인)
 

 5. 공급 : 대규모 공급은 주변 환경을 변화시킴, 지역위상을 높임(뉴타운, 신도시, 대단지)

  - 적정수요 대비 공급물량 확인

  - 새 아파트 들어오면 기존 집 매도 : 매매물량 증가, 매매가 하락 / 전세 물량 증가, 전세가 하락

  - 3년간 예정된 물량 확인으로 처음 투자 시점과 2년 후 전세만기시를 고려해 리스크 관리

  - 시단위, 이동이 많은 지역도 함께 고려

< 수익률 > 

 * 수익률 계산 = 수익(매도금액 - 매수금액) / 투자금 * 100%

 -> 내가 투자하는 단지에 대해서 수익률 200%기대하려면, 이 친구의 매매가가 그 금액을 넘어설 친구인지 확인이 필요함 

 -> 0억이 될 수 있는 아파트인가?(비교평가(전고점과 비교)

 -> 저평가 : 1. 절대적 저평가 : 전고점대비 저렴한 것

 2. 상대적 저평가 : 1. 가격 고정, 2. 입지 고정

‼️ < 아파트 수익률 보고서 > 가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고, 시장을 기다릴 수있게 함 ‼️

투자 후 단순히 ‘얼마 벌었다’로 비교하는 것 말고, 수익률을 보기

투자금을 최소화하는 투자 뿐 아니라, 전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로 수익, 수익률을 높이는 방법

매매가를 줄이는 것이 가장 best

< 잃지 않은 투자기준 >

 1. 저평가 : 비교평가(지역 내, 지역간)

 2. 환금성 : 팔고 싶을 때 팔 수 있는가(나홀로 아파트, 저층, 탑층 제외, 나홀로 아파트)

    -> 우리가 갈아타기할 시점은 하락장때, 그 때 팔려야 함

 3. 수익성 : 투자금 대비 수익률

 4. 원금보존 : 지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정

 5. 리스크 관리 : 역전세 대비

  - 공급에서 앞 3개월, 뒷 6개월은 전세가 형성에 영향이 감

 ‼️신도시 분양할 때 가장 중요한 것은 시범마을, 가장 좋은 입지를 가장 싸게 분양함 : 분양을 흥행하기 위해‼️

‼️가치대비 저렴하게 투자하는 법 ‼️

1. 좋은 아파트를 싼 가격에 매수(수익을 높이는 전략)
2. 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수(수익률을 높이는 전략)

비교평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법

 핵심 : 비슷한 가격으로 매수 할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지가 좋은 곳으로 선택, 그 곳이 상대적으로 저평가 되었을 가능성이 높음

최소한 앞마당 3곳

 < 성장의 단계 >

 - 슬럼프는 당연, 아래의 단계는 계속 반복될 수 밖에 없음

1. 설레임, 즐거움
2. 슬럼프
3. 루틴
4. 성공
5. 큰성공