분당동 샛별우방 아파트 수익률 보고서

✅아파트명 : 분당동 샛별 우방 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

분당구 종사자 수 : 345,459명

분당구 직장 등급 : S등

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 45분 

여의도역 : 63분 

시청역 : 63분 

교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 :  수내중학교, 학업성취도 96%, S등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 :  AK백화점(1.5KM), 이마트 대형마트(1.61KM), C등급

5. 공급

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 분당구 3년입주 합계 : 0.2만 세대 (26년 242세대 + 27년 0.1만 세대 + 28년 647세대)

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 00구 인구수 : 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 

(1년 :  000세대 / 3년 : 000세대)

3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)

4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균  000 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 000÷0000 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내  > 0 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 샛별우방아파트 31평 현재 매매 18억(매물금액), 전세 7.9억 (최근실거래가)

5년 내 고점 매입시: 2026년  1월  매매 17.6억 전세 7.9억

5년 내 저점 매입시: 2024년  6월  매매 11.4억 전세 6.4억

✅현장사진(선택)

[현장사진 있을 시 삽입] 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 (저평가 여부 확인 ) - △

 - 아파트 1개만 으로 판단 할 수 없음.

2) 환금성 ( 환금성 여부 확인)  - O

 - 300세대 이상의 저층,탑층 아님.

3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산 )

 - 현재 전세 레버리지 투자금은 10억으로 100%수익률(연평균10%)위해선

 10년 동안 10억 만큼 올라줘야 현재 매매가 18억 + 10억 = 28억 으로

 현재가격은 전고점  26년1월 보다 비쌈.

 - 더샾분당파크리버 34평형 현 매물가격 21억으로 5년 전 분양가 대비(8.9억) 12억 상승

   우방아파트 5년내 재건축 시 연평균10% 가능???? (어떻게 끝맺어야 할지 어렵다…)

4) 원금보존 : - X

 -  입지독점성있음, 공급물량 적음, 전세가율 44%(강남1시간이내 전세가율55%)

5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능 하다면  O

나의 투자 결론(매수 여부): △

✅ 작성하면서 느낀점 :  환경을 제외한 직장, 교통, 학군 , 공급의 항목에서 매우 우수한 편이며 2024년 저점에 매수 시 수익률 130% 순수익 6.5억 이라는 큰 수익이 발생. 

나의 노후자금 목표 수익률은 연평균15%로  이와같이 계산해본다면 10년동안 현재매매가 18억+15억= 33억임. 

재건축 선도지구로 현 매물가 18억(31평기준) 매수에 있어 적정 수준 인지 평가 하기 위해서 비슷한 조건을 가진 타 아파트의 수익률 보고서를 늘려가야겠다.

<두번째 수익률 보고서 >

 ✅아파트명 : 정자동 더샾분파크리버

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

분당구 종사자 수 : 345,459명

분당구 직장 등급 : S등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 33분 (미금역 까지 버스1회, 신분당선 지하철1회)

여의도역 : 20분 

시청역 : 1시간12분 

교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 청솔중학교, 학업성취도 85.2%,  B등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 이마트 대형마트(479M), B등급

5. 공급

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 분당구 3년입주 합계 : 0.2만 세대 (26년 242세대 + 27년 0.1만 세대 + 28년 647세대)

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 00구 인구수 : 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 

(1년 :  000세대 / 3년 : 000세대)

3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)

4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균  000 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 000÷0000 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내  > 0 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세:  더샵분당파크리버 34평 현재 매매 21억(매물금액), 전세 11.5억 (매물금액)

5년 내 고점 매입시: 2026년  2월  매매 18.3억 전세 9.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년  11월  매매 10억 전세 7.3억

✅현장사진(선택)

[현장사진 있을 시 삽입] 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 - △

 :2021년 34평형 분양가 8.9억에서 5년 후 현재 매매가 21억으로 상승.

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  -O

: 300세대 이상의 저층,탑층 아님.

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 

:  현재 전세 레버리지 투자금은 9.5억으로 100%수익률(연평균10%)위해선

 10년 동안 9.5억 만큼 올라줘야 현재매매가 21억 + 9.5억 = 30.5억

 현재가격은 전고점  26년2월 보다 비쌈.

4) 원금보존 - O

: 입지독점성있음, 공급물량 적음, 전세가율 55%

5) 리스크 대비 - O

:역전세 대응 가능 하다면  

나의 투자 결론(매수 여부): X

✅ 작성하면서 느낀점 : 교통, 직장, 공급 항목에 있어 좋은 등급을 받았으나 

학군이 B등급으로 학부모 입장에서는 아쉬운면이 있다. (수익률을 어떻게 평가해야되나??ㅠ)