[열기 91기 77조 구셀] 개봉삼환아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 개봉삼환아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

구로구 종사자 수 : 240,689명

구로구 직장 등급 : A등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 46분(버스-2호선)

여의도역 : 29분(1호선-5호선)

시청역 :41분(1호선) 

교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 경중학교, 학업성취도 76%, C등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 코스트코, B등급

5. 공급

부동산지인 활용

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 구로구 인구수 : 382,652

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,913

(1년 :  1,339세대 / 3년 : 4,017세대)

3) 3년 입주량 합계 : 1,339세대 (26년 356세대 + 27년 0세대 + 28년 983세대)

4) 연 평균 입주량 : 1,339 세대÷3년 = 연평균  446 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 446÷1913 =0.23배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내  > S등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

현재 시세: 개봉삼환 아파트 25평 현재 매매 6.9억, 전세 4.1억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월  매매 6.9억 전세 4억

5년 내 저점 매입시: 2025년 2월  매매 5.07억 전세 3억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △

2) 환금성 : ○(783세대)

3) 수익률 : ???

4) 원금보존 : O(현재 전세가 4.1억 X 2 = 8.2억 > 6.9억(매물), 공급S등급)

5) 리스크 대비: X(구로 공급 S등급이나, 인접한 광명의 공급이 B등급으로 전세 맞추기 어려울 가능성)

나의 투자 결론(매수 여부): 나쁘지않은 선택이라고 생각하나, 다른 단지 추가 조사 필요

✅ 작성하면서 느낀점 :

실거주 대상으로 고려했던 단지 중 선택하지 않은 곳을 대상으로 수익률 보고서를 작성해봤습니다.

내공이 얕은 저로서는^_ㅠ 원금보존 측면에서 안정적이라는 점이 확실히 들어와서 나쁘지않은 선택이었다는 생각이 들면서도 비교할 다른 대상이 한정되어 판단이 어렵다는 점이 확실히 느껴졌던것같습니다.

앞으로 계속해서 갈아타기를 희망하는 만큼 당장은 아니더라도 실준반을 수강하고 앞마당을 쌓는 노력을 해야겠다는 결심을 굳히게되었습니다.