✅아파트명 : 대전아이파크시티2단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장: A
유성구 종사자 수 : 204,522
유성구 직장 등급 : A등급
2. 교통: A
대전광역시청 : 자차 12분
대덕연구단지 : 자차 17분
대덕산업단지 : 자차 21분
교통등급 : 자차 30분 이내 A등급
3.학군: C
학군 : 유성중학교, 학업성취도 81%(15명), C등급
대전원신흥중, 학업성취도 데이터 없음(9명)
4. 환경: C
환경 : C등급
-단지 주변에 백화점, 대형마트는 없으나 목원대학교 위쪽에 고층 상가 건물이 밀집된 쾌적한 편의 상권이 있음.
-1단지와 2단지 사이의 도로를 따라 1층 단지내 상가가 깔끔하게 형성되어 있음.
5. 공급: B
[대전 공급]
1) 대전 인구수 : 144만 2213명(26.5월 기준)
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 7211명
(1년 : 7211세대 / 3년 : 21633세대)
3) 3년 입주량 합계 : 24428세대 (26년 5966세대 + 27년 17136 세대 + 28년 1326세대)
4) 연 평균 입주량 : 8142세대
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 약 1.2배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과~2배 이내 > B 등급
[대전 유성구 공급]
1) 대전 유성구 인구수 : 37만 1147명(26.5월 기준)
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1855명
(1년 : 1855세대 / 3년 : 5565세대)
3) 3년 입주량 합계 : 9930세대 (26년 2783세대 + 27년 6157 세대 + 28년 990세대)
4) 연 평균 입주량 : 3310세대
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 약 1.8배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과~2배 이내 > B 등급
-대전의 선호 지역인 서구와 유성구에 입주 물량이 많고, 2029년 입주량은 5799세대로 적지 않음.
-2029년은 유성구에 입주량이 많음.
-유성구에 2026년 투자 시, 28년 만기 시점에 27년 입주량의 영향을 받을 수 있기 때문에, 27년 공급으로 인한 전세물량, 전세가의 흐름을 주시할 필요가 있음.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 대전아이파크시티2단지 33평 현재 매매 8.18억, 전세 5억
5년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 10.85억 전세 4.05억
5년 내 저점 매입시: 2025년 11월 매매 7.88억 전세 5억
-2021년 5월 전고점 11.7억이었으나 입주 전이라 제외함. 그 시기 전세가가 없었음.
-2023년 10월 갱신 전세가가 31150인 것으로 보아 21년 10월 입주 당시 전세가 약 3억이었음. 2021년 대전의 입주량은 적정 수준이었으나 입주 당시 대전아이파크시티1단지 1254세대, 서구 도안에 트리풀시티레이크포레 1762세대의 입주시기가 같았음. 또한 21년 세종의 입주량이 적정수요의 5배였음. 따라서 입주 당시 전세가가 3억으로 다소 낮았던 것 같음.(비슷한 시기 베르디움의 전세가는 4억대였음.)
-현재 시세는 전저점과 비슷한 수준이며 투자금이 3억 정도 들어감. 수익률 100%를 기대하려면 3억을 들여 3억을 벌 수 있어야 함. 그럼 11억이 될 수 있는 아파트인가?
-현재 투자금은 많이 들지만 현재 가격이 싸고, 앞으로 공급이 줄어들기에 전세금 회수를 통해 수익률을 높일 수 있지 않을까?
-8억대로 살 수 있는 아파트 비교해보기/ 투자금 3억으로 살 수 있는 아파트 비교해보기
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점 대비 24% 하락한 가격임(대전은 어느 지역과 비교평가할 수 있을까?)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 500세대 이상 단지
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
-투자금 3.18억
-100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년 동안 3.18억 올라야함/ 8.18억+3.18억=11.36억(10년을 가져가야 할 단지일까?)
4) 원금보존 : 전세가율 61%
-원금보존을 위한 지방의 전세가율 기준 70%보다 낮음.
5) 리스크 대비 : 2027년 유성구 입주량이 많기 때문에 투자 시기 유의. 26년 투자시 28년 만기 시점에 27년 입주로 인한 전세가 영향이 있을지 주의해야함.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자 보류
-대전 서구, 유성구 내에서 비슷한 입지의 단지와 비교평가 필요
-전세가율 61%로 원금보존 기준에 맞지 않음.
-2027년 유성구 입주량이 많음.(6157세대)
-비규제 지역 중 투자금 3억대로 할 수 있는 단지와 비교평가 필요
✅ 작성하면서 느낀점 :
-유성구의 선호 요인은 '직주근접, 환경(택지, 상권), 상품성(신축)이라고 생각함.
-대전아이파트시티2단지는 신축이 모여있는 도안 생활권에서 도안 중심 상권과 가깝고, 브랜드 신축이라 선호도 ‘상’이며 단지 임장했을 때 살고 싶은 생각이 드는 단지였음.
-현재 가격을 보면 절대적 저평가 시기이지만, 현재 대전은 매매가와 전세가가 내려가는 가을 시장이란 생각이 들었고, 2027년에 유성구 적정수요 3배 이상의 공급이 있기 때문에 가을이 더 길어질 수 있겠음.
-전세가율이 기준이 맞지 않고, 공급 리스크가 있기 때문에 투자는 보류지만, 대전의 공급 상황과 시세를 꾸준히 지켜보며 기회를 잡아야겠음.
-비규제 지역 중 투자금 3억대로 할 수 있는 단지와 비교평가할 것.
-가격만 봤을 때는 싸다는 생각에 투자 대상 단지로 눈여겨보았지만, 수익률 보고서를 작성해 보니 저환수원리를 모두 충족하지 못했음. 확신 있는 투자를 위해 수익률 보고서를 통한 비교평가 실력을 단단하게 쌓아나가야겠음.
