관련 강의
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
주우이님 강의에서 항상 도움주려고 하는 따뜻한 마음이 느껴지는데요~!!! ^^
26년 6월 열반기초반 주우이님 강의에서 느끼고 적용할 점들은
1.상대적 저평가란 개념으로 1) 가격 고정 하거나 2) 입지(가치) 고정하고 비교하는 두가지 방법이 있다.
=> 저는 목표 매수가를 설정해서 여러개 구에서 가격을 고정하고 그 대상들의 트래킹해보려고 합니다.
2. 오를 것을 골라서 사는 것이 아니라 저평가된 것을 사는 것이다.
=>항상 앞으로 오를 것을 잘 골라야 한다고 생각했는 데 나만의 비교평가와 매수 기준이 필요하다는 생각이
들었습니다.
3. 가치투자는 수익이 큰 투자 보다는 < 잃지 않는 투자이다.
=>주식이든 부동산이든 읽지않는 것이 가치투자이다!
4. 투자를 하기 위해서 가장 중요한 것은 가치 판단 실력을 키우는 것이 가장 중요하다.
=>언제쯤 확신을 가지고 가치판단을 할 수 있을까? 언제쯤 비젼보드 목표를 달성하고 후기를 작성하는 저를 상상하면서 저만의 투자와 가치판단 기준이 명확해질 때까지 온탕과 냉탕을 오고가더라도 끝까지 Keep Going하겠습니다.
아파트 수익률 보고에서 반드시 고려할 것은!!
1. 미래 투자의 수익률 계산하는 것으로 적용할 때 : 상대적 저평가 - 1) 가격 고정 2) 입지 고정 (가치 고정) 의 방법으로 평가한다.
2. 대출없는 실거주 VS 대출 레버리지 VS 전세 레버리지
3. 수익, 수익률 높이는 방법
가치+가격 (좋은것을 싸게 사야)+시간 (보유) 부동산 보유는 최소 10년. 그럼 10년 이상 가치가 있는 아파트를 선택한다!!! 가치를 알게 하고 가치를 믿게 하고 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이 아파트 수익률 보고서
주우이님께서 설명해주시는 입지평가 기준들을 다시 복습하며 다음과 같이 정리!!
1.직장
확인사항 : 종사자수(양적인 측면)
S 30만 강남구, 서초구, 중구, 영등포구 > A 20만 종로구, 강서구, 마포구, 금천구, 구로구, 성동구
대규모 일자리가 들어온다고 할 때 일자리를 찾아 이 지역에 들어올까? 고민할 것
2. 교통
수도권은 교통이 중요하다.
S 강남 30분 이내 > A등급 강남 1시간 이내, 부도심 30분 이내, *부도심: 시청,여의도,가산디지털단지, 구로디지털단지,마곡,상암DMC,판교
교통 개선에 따른 흐름 : GTX-A로 강남 1시간 이내 운정신도 매수해도 되나 ? 땅의 가치와 입지 독점성을 봐야 !!!!
일산의 가장 큰 단점 ? 파주,덕양구,은평구에 수요를 뺴앗길 수 있어서 그렇다!
3. 학군 : 학군 수요가 있는 곳은 상승장에서 더 큰 상승이 있고 하락장에서는 가격방어! 안정적으로 지지해준다.
중학교 학업성취도 평가 기준으로, 학군 때문에 이사를 오는 곳인가?
특목고 진학율 4%이상이면 우수한 편!
학원가 - 호갱노노, 아실 - 제재 클릭해야
어느학교 선호하는 지 부동산에 반드시 물어볼 것
4.환경 : 사람들이 좋아하는 인프라인가 ? 선호하는 상권인 지가 가장 중요, 상권은 낮에도 가보고 밤에도 가봐야 한다.
S 백화점 2개 > A 백화점 1개 > B 대형마트 카카오맵 활용
5. 공급 [확인사항 : 3년간의 예정된 공급물량 확인, 적정 수요 대비 공급 물량] => 3년 물량은 봐야 처음 투자하는 시점과 2년 후 전세만기 리스크 파악 가능하다!! 이를 대비해야 역전세를 막을 수 있다.
아실에서 매쿨 추이 볼 수 있음
대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며 지역 위상을 높이는 역할을 하기도 함.
새아파트가 들어오면 기좁 집을 매도헤서 입주할 사람들이 많아짐 => 매매물량 증가, 매매가 하락
새아파트가 들어오면 실제 입주하지 않는 물량이 전세로 쏟아짐 => 전세물량 증가 전세가 하락
호갱노노 - 공급 (3년까지 확인할 것)
부동산지인-수요/입주-지역선택(시,구)
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