* 영통동 신나무실주공5단지 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 영통동 신나무실5단지주공
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
영통구 종사자 수 : 168,344명 (사업체 30,260개)
영통구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 52분
여의도역 : 73분
시청역 : 59분
교통등급 : B
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 영통중학교, 학업성취도 86%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 홈플러스 대형마트, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 영통구 3년입주 합계 : 580세대 (26년 0세대 + 27년 580세대 + 28년 0세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 영통구 인구수 : 362,168명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,810세대
(1년 : 1,810세대 / 3년 : 5,430세대)
3) 3년 입주량 합계 : 580 세대 (26년 0세대 + 27년 580세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 580세대÷3년 = 연평균 193 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 193÷1810 =0.10배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
[수익률 분석 표 삽입]
| 영통동 신나무실주공5 (1997년/1,504세대/25평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 09월 | 2023년 01월 | 2026년 6월 |
| 매매가 | 56,100 | 31,000 | 49,000 |
| 전세가 | 25,204 | 20,240 | 35,000 |
| 투자금 (전세가율) | 30896 (45%) | 10760 (65%) | 14000 (71%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -23% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -7,100 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 167% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 18,000 | ||
현재 시세: 신나무실주공5단지 25평 현재 매매 4.9억, 전세 3.5억
5년 내 고점 매입시: 21년 9월 매매 5.61억 전세 2.52억
5년 내 저점 매입시: 23년 1월 매매 3.1억 전세 2.02억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인
- 비교대상 아파트 정보 없어 판단 불가
2) 환금성 : 환금성 여부 확인
- 300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산
- 현재 가격 21년 전고점 가격보다 쌈
- 전세끼고 투자금 1.4억원 필요
- 전고점 기준 판단시 수익율 50.7%
4) 원금보존
- 수원시 내에서 입지독점성 있음(빈 땅 없음), 공급물량 적음, 전세가율 71%
5) 리스크 대비
-현재 전세가가 5년내 최고점이며, 가파른 상승 보임. 직전 전저점보다 전세가가 높으므로 역전세 대비 필요
나의 투자 결론(매수 여부): 보류
✅ 작성하면서 느낀점
- 수익률 계산 시, 전고점 / 전저점을 매매 기준으로 해당 물건을 찾은 뒤, 그 물건의 전세가를 입력하는게 맞는지 궁금합니다.
- 현재 나와 있는 매물들 중에서 어떤 가격 기준으로 물건을 선정해야 하는지 궁금합니다.
- 앞마당이 없으니 비교가 불가능한 점이 아쉽습니다.
