✅아파트명
대방대림
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B등급
동작구 종사자수 : 106,159 명
동작구는 종사자수가 10만명 정도로 B등급에 해당하는 “베드타운”이다.
특히 여의도 배후주거지이고, 종로와 강남과도 가깝다.
2. 교통 : A등급
강남역 : 41분
여의도역 : 13분
시청역 : 20분
강남/여의도/시청 3대 업무지구 접근성이 모두 좋다.
특히 여의도는 걸어서 갈 수 있을 정도이다.
동작구 내의 일자리는 없지만 위치가 세 중심 업무지구의 중간에 위치하여 직장 위치가 다른 부부들이 어디든 출퇴근하기 편하다는 장점을 가지고 있다.
3. 학군 A등급
숭의여중 93.7%
성남중 83.4%
다른 서울 지역과 마찬가지로 타 지역에서 넘어올 만큼 학군지는 아니다.
지역 내에서 대방동, 신대방동이 학군지 역할을 한다.
4. 환경 A등급
1km 이내는 아니지만 여의도에 이마트 1.2km , 여의도 성모병원 1.6km, 더현대백화점 2.1km로 가깝다.
또한 한강까지의 거리 2.3km로 한강과 매우 가깝다.
그래서 백화점이 1km이내에 있지는 않지만 환경적으로 A등급을 충분히 줄 수 있을 것 같다.
5. 공급 S등급
노량진뉴타운 공급이 안잡혀있음.
29년부터 노량진뉴타운 공급이 예정되어 있다.
노량진뉴타운이 들어서면 입지개선효과가 있고, 서울전체적으로는 공급이 없기때문에
주변 아파트의 전세가가 공급의 영향이 크지 않을 수 있을 것 같다.
단기간 눌릴 수 있지만 지금 정책 상 전세매물이 크게 줄어들고 있기 때문에 금방 회복할 것으로 보인다. 또 일반공급은 실거주 의무가 있어서 당장 전세매물로 나오기 어렵다. 다만 조합원 물건은 실거주 의무가 없다.
만약 동작구에 매수한다면 29년 전세계약은 피하는게 좋을 것 같다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
현재 서울은 절대적 저평가의 시기는 아니다.
상대적저평가를 판단하고 조금 비싸더라도 장기적 우상향을 생각하고 매수해야한다.
상대적저평가를 판단하기 위해 앞마당에 비슷한 가격대의 단지와 비교평가를 해보았다.
행당대림, 영등포푸르지오
행당대림 직장 A, 교통 A로 직장등급이 성동구가 더 높고, 교통은 등급은 같지만 행당대림은 한강을 건너면 바로 강남이기 때문에 강남과의 물리적 거리가 좀 더 가깝다. 그래서 입지가 더 좋다고 보는데 현재 비슷한 가격대의 매물이 있어 상대적으로도 저평가라고 보기 어렵다. 영등포푸르지오는 직장 S, 교통 A로 여의도를 품고있어서 직장 등급이 더 높지만 환경적으로 비선호요소를 가지고 있어서 3개의 단지 중에서는 가장 입지가 떨어진다고 생각한다.
그래서 우선순위는 행당대림 > 대방대림> 영등포푸르지오 순으로 가져갈 것이다.
2) 환금성
서울 3대 업무지구로 가기 좋은 위치의 선호도 있는 대단지 아파트로 환금성은 충분히 충족된다.
3) 수익률
만약 투자를 할 수 있다면 매매가 15억 6천 전세가 6억 5천으로 9억천만원이 든다.
100%수익률을 달성하려면 24억으로 20억대는 현재 동작구 내에 신축가격 수준이다.
10년 뒤 전세가 2배 12억, 전세가율 50%로 가정하면 24억이 불가능한 금액이 아니라 100%수익률은 가능하다고 판단된다.
4) 원금보존
10년전에 비해 전세가가 80%상승으로 현재 전세 6억으로 10년 뒤 전세가 1.8배된다고 가정하면 10억8천으로 전세가 까지 떨어질 수 있다고 가정하면 원금보존이 안된다. 다만 평균 전세가율이 58.6%로 계산해보면 18억4천으로 원금보존이 충분히 가능하다고 본다.
5) 리스크 대비
현재 KB시세 14억5천으로 6억대출이 가능하지만 언제 15억을 초과할지 몰라 대출한도가 줄어들 수 있다는 걸 대비해야한다.
나의 투자 결론(매수 여부): 상대적저평가에서 충족하지 않아 매수하지 않을 것이다. 같은 가격에 더 좋은 입지(행당대림)을 우선적으로 보고 해당 단지의 매물을 놓쳤을 때 매수할 것이다.
