✅아파트명 : 둔산 크로바
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
대전시 서구 종사자 수 : 198,272
대전시 서구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
시청역 근처 업무지구까지는 자차로 5분 안에 가능 (S)
대덕연구단지까지는 출근시간 자차로 20~25분 (B)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 :
1)학업성취도
대전문정중, 학업성취도 90.6%, 특목고진학률 5.5%, A등급
대전탄방중, 학업성취도 84.6%, 특목고진학률 5.5%, C등급
대전삼천중, 학업성취도 91.8%, 특목고진학률 6.9%, A등급
→ 탄방중은 학업성취도 기준으로는 C등급이긴 하지만 특목고진학률이 5%가 넘어가니 의미가 있다.
2)학원가
→ 대전에서 제일 큰 학원가가 바로 옆에 있다. (197개)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 타임월드갤러리아백화점, 이마트, A등급
반경 1km를 조금 벗어나긴 하지만 백화점과 이마트가 있다.
→ 백화점과 대형마트가 1km 조금 넘는 위치에 있는데 A등급으로 봐도 될까?
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 대전시 서구 3년 입주 합계 : 5,806세대 (26년 2,009세대 + 27년 3,461세대 + 28년 336세대)
- 대전시 3년입주 합계 : 24,428세대 (26년 5,966세대 + 27년 17,136세대 + 28년 1,326세대
- 세종시 3년 입주 합계 : 2,148세대 (26년 301세대, 27년 0세대, 28년 1,847세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1.대전시 서구 기준
1) 대전시 서구 인구수 : 463,601
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,318
(1년 : 2,318세대 / 3년 : 6,954세대)
3) 3년 입주량 합계 : 5,806 세대 (26년 2,009세대 + 27년 3,461세대 + 28년 336세대)
4) 연 평균 입주량 : 5,806 세대÷3년 = 연평균 1,935 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,935÷2,318 = 0.83배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
2.대전시 전체 기준
1) 대전시 인구수 : 1,442,213
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 7,211
(1년 : 7,211세대 / 3년 : 21,633세대)
3) 3년 입주량 합계 : 24,428 세대 (26년 5,966세대 + 27년 17,136 세대 + 28년 1,326 세대)
4) 연 평균 입주량 : 24,428 세대÷3년 = 연평균 8,142 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 8,142÷7,211 =1.13배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배초과~2배이내 > B 등급
3.세종시 기준
1) 세종시 인구수 : 391,064
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,955
(1년 : 1,955세대 / 3년 : 5,865세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,148 세대 (26년 301 세대 + 27년 0 세대 + 28년 1,847세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,148 세대÷3년 = 연평균 716 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 716÷1,955 = 0.36배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
4. 대전시, 세종시 합산 기준
1) 대전+세종 인구수 : 1,833,277
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 9,166
(1년 : 9,166세대 / 3년 : 27,498세대)
3) 3년 입주량 합계 : 26,576 세대 (26년 6,267세대 + 27년 17,136 세대 + 28년 3,173세대)
4) 연 평균 입주량 : 26,576 세대÷3년 = 연평균 8,858세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 8,858÷9,166 =0.96배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
→ 보수적으로 대전 전체 기준으로 잡고 B등급으로 봐야겠다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 둔산 크로바 36평 현재 매매 14억, 전세 7억
5년 내 고점 매입시: 2026년 6월 매매 13억 9800만원 전세 6.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 9.5억 전세 5.5억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : △
전용84기준 대전 둔산 크로바 호가 14억/대전 도룡SK뷰 호가 12억/광주 봉선제일풍경채 호가 8.4억/ 대구 범어SK뷰 호가 11.7억/부산 트럼프월드센텀 호가 13.9억
가격이 싼 편은 아닌 것 같다
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O / 300세대 이상/ 저층,탑층 아님
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전세 레버리지 투자금 7억, 100%(연평균 10%) 수익률 위해서는 10년동안 7억 만큼 올라줘야 14억+7억=21억 / 현재 가격 전고점 가격 넘어선 가격으로 시간이 필요할 것
투자금 7억이 있다고 가정했을 때, 제일 좋은 아파트는 뭐일지 더 알아봐야 할 것 같다.
4) 원금보존 : X 입지독점성 있음, 공급물량 많은 편, 전세가율 50% 낮음
5) 리스크 대비: X 현재의 나로서는 역전세 대응 불가능
나의 투자 결론(매수 여부): 둔산 크로바 아파트는 투자대상으로서는 어렵다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 그냥 감으로 하는 것이 아니고, 입지평가의 객관적 지표가 있고, 저환수원리 각 항목별로 분석하고 확인해서 투자 여부를 결정하는 월부의 투자방식은 확실히 잃지 않는 투자 방법인것 같다. 일단 앞마당을 만들어 나가야겠다!
