✅아파트명 : 의정부역 센트럴자이위브캐슬 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
의정부시 종사자 수 : 134,826명
의정부시 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 21분(환승 2: 1-7-신분당 )
여의도역 : 1시간 25분(환승 1회: 1-5호선)
시청역 : 1시간 8분(1호선)
교통등급 : C등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 발곡 중학교, 학업성취도 72.8%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 의정부 신세계 백화점(710M), 롯데마트(902M), A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 의정부시 3년입주 합계 : 6510세대 (26년 2781세대 + 27년 3191세대 + 28년 538세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 의정부시 인구수 : 461,816
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 461,816x0.5%=2309
(1년 : 2309세대 / 3년 : 6927세대)
3) 3년 입주량 합계 : 6510세대 (26년 2781세대 + 27년 3191세대 + 28년 538세대)
4) 연 평균 입주량 : 6510세대÷3년 = 연평균 2170세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2170÷2309 =0.93배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 107동 24A평 현재 매매 6.8억, 전세 4억
5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 7.1억 전세 3.4억
5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 5.4억 전세 3억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 절대적 저평가 기준으로 볼 때 전고점(2022년) 대비 -8%. 상대적 저평가 부분에서는 아파트 1개만으로 판단할 수 없음.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님. 환금성 0
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전세 레버리지 투자금 2.8억. 100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년 동안 2.8억 만큼 올라줘야 함. 6.8억+2.8억=9.6억/ 9.6억이 될 수 있는 아파트인가? 10년간 2.8억은 오를 수 있다고 판단되며, 22년 전고점 가격보다 현재 가격이 -8%(3천만원) 싸게 살 수 있는 상태. 수익률 0
4) 원금보존 : 입지 독점성 없음. 의정부 주변에 빈땅이 많음. 공급물량은 A등급으로 3년 내 공급이 많은 편은 아님. 전세가율은 59%. 원금보존 X
5) 리스크 대비: 전세가 현재 4억, 5년 내 저점 3억. 1억 역전세 대응은 가능하지만 빠듯할 것. 리스크 대비 △
나의 투자 결론(매수 여부): 의정부동의 대표단지라고 생각해서 선택한 아파트였는데 생각보다 투자금이 많이 들었다. 그래서 같은 금액이라면 내 앞마당 중에서 어디를 할 수 있을까 생각해보게 되었다. 지금은 규제지역으로 묶여 있어서 투자가 어렵겠지만 평촌 무궁화 태영(전용 59, 호갱노노 실거래 1개월 평균: 6억/3.5억)이 더 낫겠다고 생각했다. 비규제지역 안에서는 인창주공 4단지(전용 58, 6.8억/3.8억)으로 투자금이 2천만원 정도 더 들지만 비규제지역이라면 의정부보다 구리를 선택하는 것이 좋겠다는 생각이 들었다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 상대적 저평가를 하기 위해서는 더 많은 앞마당이 있어야겠다는 생각이 들었다. 지역을 넓힐 수록 내가 선택할 수 있는 아파트가 달라지고, 그 안에서 다시 비교평가를 하는 것의 재미를 조금씩 느껴볼 수 있었다.
