[greg11] 처음 알아보는 수익률 보고서 쓰는 법..! 저도 좋은 거 살 수 있겠쬬,,?

이번 강의에선 저환수원리를 바탕으로 한 수익률 보고서를 작성하는 법을 알려주셨습니다. 모든 강의 중에서 제일 디테일한 방법을 알려주는 강의라고 생각했기 때문에 더욱 집중해서 수강하였습니다.

POINT=> 같은 가치를 가진 물건 중 가장 싼 것을, 

               같은 가격의 물건 중 가장 가치 높은 것을 고르는 것이 핵심!

< 수익률 보고서 > 

STEP 1. 아파트선정

 아파트 선정에서의 포인트는 우선 대장아파트로 진행하라고 하셨습니다. 저 처럼 초보자의 경우 대장 아파트를 진해해야 이곳을 왜 사람들이 좋아하는지 느낄 수 있다고 하셨기 때문입니다. 

 더 나아가 미니 분임을 진행할 때 크로바 아파트 임장을 다녀왔는데 온라인으로 손품을 팔 떄보다 직접 걸으면서 보게되니 피부로 와닿는 것들이 더욱 많았고 기억에 잘 남는 것 같습니다.

STEP 2. 위치

위치를 파악할 땐 카카오맵 같은 지도에서 반경 1km를 표시하고 이 부분을 캡쳐 붙여넣기 하는 방식으로 진행했습니다.

주변 지하철이나 아파트, 상권들을 분석하면 좋다고 생각했습니다.

STEP 3. 입지평가( 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 )

뭔가 가장 세세하게 입지를 분석하는 느낌이었고 정량적인 데이터 수치에 기반해서 입지를 분석하다보니 투자자에 한발자국 가까워진 느낌이 들었습니다.

*어려웠던 점

수치들을 파악하고 등급을 산정할 때 값들이 애매하게 떨어질 떄가 있었습니다.

(ex - S는 30만인데 수치가 29.5만이 나오는 경우. )

이런 경우 유도리있게 판단해야 하는지 아니면 딱 수치에 맞추어 계산해야하는지 어려운 점들이 있었습니다.

조원 분들의 말씀에 따르면 처음엔 수치에 맞게 판단하고 경험이 쌓일 때 자연스럽게 유도리가 생긴다고 하셨습니다.

입지평가에서 중요한 점은 해당 요소가 외부로부터 사람들을 끌어올 수 있는가 이부분을 중점적으로 보는 것 같았습니다.

인상깊었던 부분은 추후 3년 동안의 공급을 계산해서 역전세 리스크를 방지한다는데 있었습니다.

전세 재계약 시점 ( 2년 뒤 )을 계산해 해당 년도에 공급량이 많다면 역전세가 올 수 있습니다. 수요는 같지만 공급량이 달라지기 떄문입니다. 공급량을 보며 리스크를 대비하는 부분이 좋았던 것 같습니다.

STEP 4. 수익률

해당 아파트의 5년 내 전저점과 전고점을 비교하여 어떤 시점이 더 수익률이 좋은지 현 시점 가격과 비교해보는 부분이었습니다. 수익률 계산을 해보니 전저점에 투자하는 것이 훨씬 수익률이 높은 것을 정확히 확인할 수 있었습니다. 

수익률을 높이기 위해선 남들이 다 두려워하는 전저점 시점, 시장이 가라앉는 시점에 들어가야 좋은 성과를 낼 수 있다고 생각합니다. 

또한 상승장이 다시 찾아오고 전세가가 올라가게 되면서 내가 초기에 투자했던 투자자금도 전세가 상승에 의해 전부 회수할 수 있는 장점도 있습니다. 

=>투자 시점에 따라 수익률과 수익금이 달라지기 때문에 싼시기에 싸게 사야합니다.

STEP 5. 현장사진

임장을 다녀와보니 그 당시에는 위치와 해당 건물들 그리고 주변 환경이 잘 기억에 남았지만 시간이 지날수록 희미해져가는 것을 느꼈습니다. 이를 해결하기 위해 임장을 하며 해당지역 지도와 위치 사진을 카톡에 첨부하고 이 지역에 대한 내 의견을 써놓으면 추후 많은 도움이 된다는 것을 알게되었습니다. 조모임을 하다보니 얻는 것이 많아 좋은 것 같습니다. 

STEP 6. 결과

마지막 결론 부분은 저환수원리를 통하여 해당 아파트가 투자할 가치가 있는지 파악해보는 단계였습니다. 솔직히 마지막 결론을 내는 부분이 어려운 것 같습니다. 저에게 데이터가 없다보니 결과를 판단하는 기준이 없습니다. 그래서 결과를 산정하는데 어려움이 있었지만 계속해서 데이터를 쌓아나가다 보면 언젠가 손쉽게 결과를 산정할 수 있는 시점이 올 것이라고 생각합니다.

<비교평가 마지막 정리>

비교평가의 핵심은! 

=> 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 더 좋은 가치의 물건이 있는지 끊임없이 찾고 비교하는 것

이라고 하십니다. 이를 위해선 계속된 앞마당 만들기를 진행해야하고 시간을 투자해야한다고 하셨습니다. 

이렇게 앞마당을 만들어나가며 중요한 것은 가치를 판단할 수 있는 실력을 키우는 것이 중요하다고 하십니다. 

처음엔 모든게 힘들고 아는 것도 없어서 어려운 것 같습니다. 하지만 언젠가는 내가 해야하는 일들이고 지금 노력과 시간을 투자하게 된다면 얼마 지나지 않아 과거의 나를 칭찬하고 뿌듯하게 생각할 내 모습과 행복한 미래를 보내고 있을 제 자신을 상상하며 포기하지 않도록 하겠습니다.