[열기 91기 사(4)랑으로 배우고, 이(2)익으로 성장하는 42조 부의정원사]나는 수익률 높은 투자를 할 실력을 갖추었는가

배운것을 행동으로 옮기고, 포기하지 않고 꾸준하게 행동하는 

투자자의 길을 걷는 현재 월부 4년차 부족하지만 반복해서 채우는 중

나는 수익률 높은 투자를 할 실력을 갖추었는가? 

에 대해 강의를 들으며 나에게 묻고 또 물었다.

열기 1강 부터 3강 까지 주 키워드는 바로 수익률

그럼 수익률에 영향을 주는 요소는 무엇일까?

수익률에 영향을 주는 요소  : 가치(입지), 투자시기

입지가 좋은 단지는 사람들의 수요가 있어 먼저 오르고, 많이 오르므로 수익률이 높다.

하지만, 입지와 가격이 일치하지 않는 혼재된 시기와 시장, 지역, 단지는 언제나 있다. 

이것이 기회, 지금도 있고, 시장에 머무른다면 기회는 항상 있다.

가치(입지)를 기반으로 수익률을 객관적으로 확인할 수 있는 방법 : 수익률 보고서

1. 입지평가의 기준(직, 교, 학, 환)을 이해하고,

     임장과 임보로 객관적 입지 확인하고 비교평가하여 저평가를 판단한다.

   2. 수익률 계산 : 과거를 통해 미래 투자의 수익률을 계산하고 비교평가 후 매수

   3. 같은 가격대의 단지들에 대한 끈임없는 비교평가

 수익률 보고서를 투자에 연결하기

    (직장)

   - 직장 종사자수가 높은 지역이 가지는 입지 우위

   - 종사자수 S,A지역의 핵심 가치 : 직장

    (교통)   

   - 업무지구 도달하는 교통이 가지는 입지 우위

   - 교통 S,A지역의 핵심 가치 : 교통

   - 교통 호재의 경우 땅의가치(입지독점성)가 있는 곳인가를 우선으로 보는 것이 중요

   - 하락장에 교통호재 반영 안되었다면 기회

    (학군)

   - 학군이 가지는 입지우위(전국에 정해진 곳 명확함)

   - 학군 S 지역의 핵심 가치 : 학군

   - 학군은 하락장에서는 가격방어, 상승장에서는 가격상승 이끔, 전세수요 탄탄

   (환경)

   - 상권이 보여주는 구매력(소비력)은 소득, 소득은 집값수준과 밀접

   - 상권 뿐 아니라 균질한 택지로 중요 요소

   - 상권은 선호하는 상권인지가 중요

   (공급)

  - 공급은 투자자에게 기회이자 리스크이지만 준비와 대응의 영역

  - 주변 환경 변화, 지역 위상 상승의 기회가 되기도 함

  - B,C 등급은 리스크 대비 필수

  - 입주 기준 3개월 전과 6개월 후까지 영향권

   (적용할 점)

   입지평가 기준 중 투자에서의 우선순위, 지역의 핵심가치를 기준으로 판단

   입지평가 기준내에서도 무엇이 가장 중요한지

   (결국은 수요)선호요소가 수요를 이끌고 수요가 많은 곳의 가격이 오른다

  (수익률 계산)

  - 고점 매수, 저점 매수 계산해보고 어느 시점 수익률이 좋은지 가늠하여 다음 투자에 적용

  - 가치, 가격(좋은 것을 싸게 또는 비싸지 않게),시간(보유)

  - 가격이 비슷하다면 입지(가치)가 좋은 것을 투자

정말 오랜만에 수익률보고서를 기준에 맞게 작성해 보고

내 투자 단지에 적용해 보니 역시 저평가 시점 매수하는게 수익률이 높은 투자로 이어진다는걸 알았다

(그래서 23~25년도 강의에서 강사님들이 매수매수 외치신 거였다)

현재는 수도권 급지별 앞마당이 있으니 비교평가가 많이 수월해졌음을 느낀다

앞마당이 있어야 가능한 것

여전히 기회가 있음을 알았고, 실행할 힘을 얻었다.