안녕하세요. 내일 계약일인데 제가 놓친게 있을까 염려되어 자다가 벌떡 일어나 글 남깁니다.
3월 투자코칭 후 정말 열심히 매물털고 후보단지 선정해 4.3일 매물코칭 받고,
매물코칭 전까지 전세가가 낮아 투자금내 들어오지 않아 포기했던 단지인데 매물코칭시 다시 찾아보라고 하셨던 단지를 다시 매물 털고 협상해서
4.4일 주인전세로 전세금 높여 가능한 물건을 찾아 가계약금 보내고 내일 드디어 계약을 앞두고 있습니다.
(정말 꺼이꺼이 힘들게 여기까지 왔어요)
매도자분은 내년인 26.6.30일 이미 이사갈 날짜가 확정되어 있는 상태였고
매도와 동시에 주인전세 1년 계약으로 26.6.30일 만기로 계약하는 조건으로 시세보다 전세가를 높여 거래하기로 하였습니다.
가계약금 보내기 전 부동산에서 매도인의 요청이라며
1. 잔금 후 매도인이 전세 7억에 살기로 한다.
2.전세만기 시 세입자가 안구해질 경우라도 매수인(임대인)은 만기시(2026년 6월 30일) 전세보증금 7억을 반환하기로한다.”는 특약을 제시했고 저는 수락한 상태입니다.
수락한 이유는
- 물건이 로얄동 로얄층 이었으며, 10년 정도 수리 없이 전세줄 수 있을 정도로 수리 상태가 양호했습니다.
- 현 전세 시세보다 5천만원 정도 높은 전세 7억에 주인전세를 하는 조건이어서 제 투자금내에 들어오는 단지 중 제가 할 수 있는 가장 좋은 단지였습니다.
- 고점 대비 -10퍼센트 낮은 매매가로 싸지는 않지만 적당한 가격이었고, 저의 판단과 더불어 매물코칭시에도 괜찮은 단지와 가격임을 확인한 후의 확신이 있었습니다.
- 현재 조건부 전세대출이 어려운 상황에 주인전세로 전세리스크가 없는 조건이었습니다.
- 현재도 해당 단지와 주변 모두 전세가 거의 없고, 학군지 등도 아니라 1년 후 전세 나가는게 어렵지는 않을것이라 생각했습니다.
- 만약, 전세가 나가지 않더라도 전세금 반환대출 가능한지 대출한도와 저의 DSR 등 검토를 마쳐 가능하다 판단했습니다.
지금 염려되는 것은
해당 단지 물건을 털때 이 물건 포함해 매물을 잘 보여주지 않아 매물 보기가 힘들었어서 현 매도자(계약 후 세입자)인 매도인이 집을 잘 보여주지 않을까 염려됩니다.
특약사항에
1. 현 시설물 상태의 계약, 매수인 현장 확인 후 계약이나 잔금일 기준으로 기존하자로 입증되는 사용수익상의 중대하자(누수, 배수,난방, 전기,수도,가스)는 민법 규정에 따라 매도인이 담보책임을 부담한다.
2. 등기부등본상 하자없는 상태이며, 잔금 후 익일까지 대출 및 권리변동 없기로 한다.
3. 현 소유자가 매도 후 금 7억원에 1년 전세사는 조건의 매매계약이며, 전세계약서는 매매계약서와 동시 작성하고 전세대금은 매매대금과 상계 처리한다.
4. 매도인(세입자)은 전세만기 3개월 전 새로운 전세계약을 위한 부동산 방문에 최대한 협조한다.
5.기타 사항은 민법 및 부동산 관례에 따른다.
무언가 제가 놓쳤다거나 더 추가해야할 사항이 있을까요?
경험 많으신 선배님들께 부탁드립니다^^
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