[26년 독서습관 빅쿨가이] 7월 돈독모 독서후기, 대한민국 부동산의 역사

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 대한민국 부동산의 역사

2. 저자 및 출판사: 홍춘욱 / 상상스퀘어

3. 읽은 날짜: 2026.6.11.~6.29.

4. 총점 (10점 만점): 9점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

[수도권 주택공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?]

#공급부족 #지방이전 #성공일까?

지역 균형 발전 정책이 경제 전반에 어떤 영향을 미쳤느냐에 관해서는 지금까지도 많은 논란이 있다. 다만 한 가지 분명한 것은 수도권 주택 가격 안정이라는 목적은 큰 성과를 거두었다는 점이다. 

혁신 도시와 세종시로의 이전이 시작되며 수도권 인구 비중이 2012년 49.6%를 정점으로 떨어지는 가운데, 지방 광역시 주택 가격은 꾸준한 상승세를 지속했기 때문이다. 

특히 kB부동산이 집계한 서울 아파트 매매 가격은 2010년부터 2014년까지 4년 연속 하락하는, 이른바 ‘하우스 푸어’ 사태가 발생하기도 했다. 

'사실 이 부분을 읽으면서 의아한 생각이 들었다. 지방 혁신도시가 성공적이라고?? 실제 지방에 거주하고 있는 내가 볼때는 울산의 혁신도시는 그래도 살아남아 사람들이 거주하고 있지만..대구는 거의 유령도시에 가깝기 때문이다.‘

[정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다]

#정부정책 #하락 #상승

주택 시장의 변화를 파악하는 데 가장 도움이 되는 것은 금리와 환율 등 거시 경제 지표이지만, 정부 정책도 매우 중요한 영향을 미친다. 필자가 2022년 말 주택을 구입하기로 한 결정적 계기 중 하나가 바로 ‘11.10.’ 대책이었다. 이 대책의 핵심내용을 살펴보면, 역대 정부가 부동산 경기를 부양할 때 사용했던 카드가 집약되어 있다. 

주식을 사도 되었지만 주식대신 주택을 매수한 이유는 한국 부동산이 지닌 한 가지 장점 때문이다. 바로 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다. 

PF사례에서 보듯, 금융 기관대출의 대부분이 부동산이나 토지와 관련되어 있다. 따라서 정책 당국으로서는 부동산 가격의 하락을 마냥 방치할 수 없고, 더 큰 위험을 방지하기 위해서라도 적극적인 개입에 나설 수 밖에 없다. 

'바닥과 꼭지를 잡을수는 없지만 그 근처의 상황을 파악하기 좋은 것은 정부가 내놓은 정책방향을 보면 흐름을 이해할 수 있는 좋은 지표가 되는 것 같다'

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. '지역 균형 발전' 노력의 실패

필자가 ‘실패’라는 표현을 쓴 이유는 한국은행마저 ‘주택 시장 양극화’의 원인을 다룬 보고서를 발간할 정도로 심각한 가격 격차가 벌어졌기 때문이다. 한국 은행의 분석가들은 청년층 인구가 수도권으로 집중된 반면, 공급은 지방에 집중된 것이 주택 양극화의 원인이라고 지적했다. 

그렇다면 왜 청년층 인구가 수도권으로 집중됐을까? ‘대전-세종 생활권’이 제 2의 강남이 될 가능성도 없지는 않았다. 그러나 한 번 이라도 세종시를 방문해 본 사람이라면 거대 도시로 발전할 가능성에 대해 의문을 품게된다. 바로 오송역 때문이다. 고속철도가 정차하는 오송력에 내려 30분 이상 버슬르 타고 가야만 세종시 정부청사에 도착할 수 있다.

이 이유는 세종시 계획가들의 생각 때문이다. 

“수도권과 연담화를 방지할 수 있도록, 고속철도는 도심과 거리가 있어야 한다.”

다른 도시와 구분되는 독자적인 생활권을 만든다. 라는 목표를 설정함으로써 대전 북부에 행정 복합 도시가 자리 잡을 가능성을 처음부터 0%에 수렴했던 것이다. 

'도시계획을 담당했던 분들의 생각이 전혀 이해 못할 이야기는 아니지만… 결론적으로 현재를 볼때에는 독자적인 생활권을 만들면서 교통이 불편하게 되어.. 오히려 그 지방에는 잠시 거주하는 유령도시가 되어버리고, 제대로 된 분권화가 안되지 않았나 생각된다. 그럼으로 더욱더 양극화는 심해지는 계기가 된 것이 아닐까?'

2. 정책 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점

주택 담보 대출이 부동산 시장에 자리잡은 1990년대 말 이후, 가장 중요한 지표는 금리가 되었다. 그런데 금리 못지않게 중요한 부동산 순환 지표가 바로 정부의 주택 시장 부양 대책이다. 

다주택자들의 적극적인 시장 참여를 독려하는 신호, 예를 들어 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다. 

이와 같은 일이 벌어질 때는 비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있을 것이다. 

'정말 23년 하락기때는 토허제 해제 등 완화 정책이 시작되고, 현재 시점은 완벽한 규제가 시행되고 있는 것을 볼때 쉽게 접할 수 있지만 정확한 신호로 앞으로 잘 받아들여야겠다'

STEP4. 책에서 적용할 점

1.  한국도 앞으로 양그고하 흐름이 지속될 것이라는 생각

도쿄에 위치한 대학에 다니는 아들의 일본 친구들이 종종 서울을 방문하는데, 그들에게 지방에서 도쿄로 유학 간 이유를 물어보면 한국의 젊은이들과 비슷한 답변을 들을 수 있다. 

그들은 도쿄 같은 글로벌 메가시티에 살기를 오랫동안 꿈꿔왔으며, 일자리가 풍부한 곳에서 자신과 성향이 비슷한 이성을 만날 수 있을 것이라는 희망도 피력했다. 

지방 분권이 잘 되어있고, 도호쿠대학교나 규슈대학교 등 세계적인 대학이 지방에 분포하는 일본도 사정은 비슷했던 셈이다. 따라서 일본의 부동산 시장 흐름을 감안할 때, 한국도 앞으로 양극화 흐름이 지속될 것이라는 생각을 갖게 된다.

‘서울과 수도권은 교통의 개발로 위성도시로 생활할 수 있을 수도 있지만, 지방과 서울은 앞으로도 계속적으로 양극화가 지속된다고 나도 생각하고 있다. 그렇다면 지금 내가 취하고 있는 포지션인 ’소유와 거주의 분리'는 앞으로도 유효하며 효과적인 방법이라고 생각하게 되었다. 앞으로도 내가 만든 로드맵을 기준으로 열심히 투자를 해 나가자'

2. 정부의 정책 방향이 중요한 지표다

이제까지는 규제하구나~ 완화하구나~ 이렇게만 생각했지 어떤 지표로 생각해보지는 않은 것 같다. 이제는 중요한 지표로 바라보자.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 245) 여기까지의 분석을 보며 "지방은 어떻게 합니까?" 라는 의문을 제기하는 독자도 있으리라 생각한다. 필자의 좁은 견해로는 한국이 17장의 일본처럼 흘러갈 가능성이 높다고 본다. 거대한 프로젝트가 추진되고, 세계의 부유층이 몰려드는 대도시의 일부 지역만 가격이 상승하는 세상이 펼쳐질 것이라 생각한다. 

물론 사용 가치의 상승에 따라 지방 아파트와 주택 가격도 상승세를 이어가겠지만, 인플레를 이길 만큼 충분한 상승세가 지속되기는 쉽지 않으리라 생각된다.