[열기91기 ㄴ7바나님 따라 낫에2벗비 하조 선부28] 아파트수익률 보고서

✅아파트명 : 경남 창원시 용지더샵레이크파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수) : 창원시 종사자수(46만 / S)

2.학군 : 반송여자중학교, 학업성취도 91%, A등급

3. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) : 롯데백화점 1개, 롯데마트&이마트, A등급

4. 공급

1) 성산구 인구수 : 240,920

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,204세대

(1년 :  1,204세대 / 3년 : 3,612세대)

3) 3년 입주량 합계 : 2,337세대 (26년 1509세대 + 27년 828세대 + 28년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 2,337세대÷3년 = 연평균  779세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 1204÷779 =0.64배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1 이내  > A 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세:용지더샵 34평 현재 매매 11.4억, 전세 6억

5년 내 고점 매입시: 21년 10월  매매 11.4억 전세 6.6억

5년 내 저점 매입시: 23년  1월  매매 7.3억 전세 4.8억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점에 도달

   앞으로 더 오를수도 있을거 같지만, 현재 이 가격으로 광역시나 수도권 비규제지역도

   가능하기때문에 저평가라고 말하기는 어렵다

   (EX. E편한세상인창어반포레 25평 10.7억 / 사직롯데캐슬더클래식 33평 11.5억)

2) 환금성 : 나쁘지 않음

   : 현재창원 대장으로 학군 생각해서 오는 사람이라면, 이곳을 가장 먼저 선호하는 곳이라서

    수요는 지속적으로 있는 단지

3) 수익률 : 좋지 않음

    : 현재 투자금이 5억이상 들어가는 단지로 5억으로 지방 중소도시에 위치한 여기를 투자하기에는 아쉽다

     100%수익률을 거두려면 16억이상은 가야하는데..

4) 원금보존  

  : 전세가율이 53%.. 현재는 전세가율이 너무 낮다(매매가 오름세에 비해 전세가는 생각보다 오르지 않는데?)

5) 리스크 대비

    : 창원에서 공급이 크게 있지 않아서 현재 전세가에서 역전세의 위험은 적지 않을까?

나의 투자 결론(매수 여부)

창원에서 학군을 고려했을때 가장 먼저 떠올리는 단지이긴 하지만, 현재 이 가격이면 광역시나 수도권 비규제지역도 있기 때문에 지금은 저평가라고 보기는 어려워서 현재 가격으로는 매수하지 않을 듯..

✅ 작성하면서 느낀점 : 

작성하면서 이 단지에 대한 나의 막연했던 선호가 뚜렷해는 것이 느껴졌다.  지금은 “못” 사는 단지가 아니라 “안”사는

단지라는 생각이 들었다.