월세 융자 걱정 안 해도 되는 경우일까요?

단추님 안녕하세요 보증금을 높여 월세를 줄여 들어가려는데 집주인의 비협조적인 태도와 월세 비용으로 곤란한 상황이군요. ​결론부터 말씀드리면, "집주인이 감액등기나 대출잔액증명서 발급을 거부한다면, 보증금 1억 원으로 진행하는 것은 위험하며, 계약을 고집하기보다는 다른 집을 알아보거나 원안(5000/170)으로 진행할것 같습니다. 높은 채권최고액과 불확실성으러 시세가 6억 원인 집인데 채권최고액이 4.2억 원으로 설정되어 있습니다. 집주인 말대로 남은 대출이 2.6억 원이라고 하더라도, 감액등기를 하지 않으면 집주인이 언제든 채권최고액(4.2억) 한도까지 다시 대출을 추가로 받을 수 있습니다. ​ 만약 집주인이 대출을 다시 채우거나 문제가 생겨 집이 경매로 넘어가면, '선순위 대출 채권최고액(4.2억) + 내 보증금(1억)'의 합이 5.2억 원이 됩니다. 경매 낙찰가가 시세(6억)보다 낮게(예: 80% 선인 4.8억 내외) 형성된다면, 보증금 1억 원 중 상당 부분을 돌려받지 못할 위험이 매우 큽니다. ​ 최악은 집주인이 "번거롭다, 원래대로 다른 세입자 맞추겠다"며 감액등기와 잔액증명서 제출을 모두 거절하는 것은 세입자의 보증금 보호 노력에 협조가 잘 되지 않을 수도 있습니다. 집주인이 서류 증명과 감액등기를 거부하는 이상, 1억 원이 큰 돈이기 때문에 조심하시는 것이 좋습니다. 주택임대차보호법상 최우선변제금 범위 등을 고려했을 때, 5,000만 원은 경매에 넘어가더라도 일정 부분 보호받을 가능성이 1억 원보다 훨씬 높기 때문입니다. 다만 월세 부담이 늘어나는 만큼 본인의 자금 흐름을 생각해 보시면 좋을 것 같습니다. 계약 전부터 세입자의 당연한 알아야 하고 요구하는 것 맞는데 귀찮아하는 집주인이라면, 추후 만기 시 보증금을 제때 돌려받거나 집에 문제가 생겨 수리를 요청할 때도 고생할 확률이 높습니다. 요즘 전월세 매물이 별로 없다보니 고민이 되시지만 다른 선택지가 있다면 더 안전한 조건으로 갈 수 있다면 다른 돗으로 선책 할 것 같습니다. 화이팅입니다

안녕하세요. 단추님, 요즘 월세 매물이 많지 않은 상황에서 채권최고액이 높은 물건에 협조가 잘 되지 않아 고민이 되실 것 같습니다. 일반적으로 매물이 많은 상황이라면 다른 월세 매물을 알아보시길 권장드릴텐데, 어려운 상황이라면 보증금을 1억으로 올려 계약하는 것은 리스크가 있으므로 5천으로 해볼 것 같습니다. 현재 시세 6억 원인 집의 채권최고액이 4.2억 원이면 이미 시세의 70%에 달하는 근저당이 잡혀 있는 상태입니다. 실제 잔액이 2.6억 원이라 하더라도 등기부등본상의 채권최고액(4.2억)이 그대로 남아있다면, 향후 경매 등의 문제가 생겼을 때 법적으로 보호받는 기준은 실제 잔액이 아닌 채권최고액이 됩니다. 앞서 부마니님의 댓글처럼 경매로 넘어가 시세보다 낮은 금액에 낙찰될 경우 단추님의 보증금 1억에 대해 보호받지 못할 가능성이 크나 1억보다는 상대적으로 리스크가 낮기 때문에 5천 정도로 월세 보증금을 진행해볼 것 같습니다. 다만, 다른 안전한 차선책의 월세 매물이 있다면 이 집을 고수하지는 않을 것 같습니다. 답변이 도움 되셨으면 좋겠습니다😊