*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 둔산동 크로바아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
대전 유성구 종사자 수 : 204,522명
유성구 직장 등급 : A등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) - 대전지역으로 제외
강남역 : 00분
여의도역 : 00분
시청역 : 00분
교통등급 :
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 대전탄방 중학교, 학업성취도85% (진학률 2.6%), B등급
대전문정중학교, 학업성취도 90.6%(특목고진학율 5.5%),A등급
대전 삼천중학교,학업성취도 92%(특목고진학률 3.3%),A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 1키로 초과반경에 갤러리아백화점이나, 이마트 대형마트가 있으나 1키로 반경이내는 없어서 C 등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 유성구 3년입주 합계 : 9932세대 (26년 2783세대 + 27년 6159세대 + 28년 990세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 000÷0000 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 크로바아파트 30평 현재 매매 11.5억, 전세 5.9억
5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 12.5억 전세 4.2억
5년 내 저점 매입시: 2020년 1월 매매 7억 전세 5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 아파트 1개만으로 판단할수없음
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상/ 저층,탑층아님/O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :전세레버리지 투자금 5.6억 100%수익률 위해선 10년동안 5.6억만큼 올라줘야 11.5+5.6=17.1억 현재가격은 21년 전고점 대비 저렴. (시장이좋아지면 이정도 가격정도는 기대해도 되지않을까?) 하지만 전세가가 낮아 투자금이 많이 들어가게되어 큰 수익률을 기대하기 어려울것같다. 또 고점매수시 현재 마이너스의 수익률인 상황
4) 원금보존 : 전세가율 51% /X
5) 리스크 대비: 역전세대응/X
나의 투자 결론(매수 여부): 투자금액이 너무많이 들어가고 대장아파트라고 하더라도 연식이 노후화 되어있어 집보수 등 이것저것 신경쓸것이 많을것 같다. 학군이 좋다고 하지만 전세가율도 매우낮고 나의 현재상황에 역전세 대응이 어려울 걸로 판단되어 투자하지 않겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 많은 내공이 필요하다. 잘 모르겠다… 아주 기초정도만 익힌것 같다. 어렵다././//
