월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 대전광역시 유성구 |
두 번째 후보 지역 | 대전광역시 서구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
정부대출
1)디딤돌 : 불가
2)신생아특례 : 불가 .
3)보금자리론 : 혼인신고전 생초사용. 10.19일 신혼부부소득조건완화된다 해서 대환 보금자리론 일반으로 한다고 해도 합산자격불가
일반대출
1)서민실수요자: 자격불가
2)은행일반:
ㄱ.규제지역 a억 (LTV40% x 억 대출) + 자기자본 2.1억
집값=자기자본2.1억나누기 60%=3.5억
ㄴ.비규제지역 7억 (LTV 70% 대출 4.9억) + 자기자본 2.1억 : 가능
결론: 서울 및 경기규제지역은 집값이 3.5억까지 매매가능(대출은 1.4억실행)
→서울및 규제지역 갈아타기시 자산감소로 이해
비규제지역및 지방은 집값이 7억까지 매매가능 (대출은 4.9억 실행)
규제지역시 3.5억 실현어려움 / 비규제or 지방지역시 7억 갈아타기 가능
자산증식으로 효과적일수만 있다면 나(직장)와 신랑(직장 집에서 도보5분) 선빈이(5살유치원생) 주거지까지 옮겨가면서도 다른지역을 거주해가며 갈아타기하려고 했지만 튜터님의 조언을 듣고 현재생활권을 유지하면서 대전내 좀더 가치있는곳으로 갈아타는 것도 충분히 괜찮은 선택지가 될수 있겠다는 생각이 들어 첫번째 후보지역을 정했다.
앞으로 나에게 가장 중요한 것은 지출을 통제화 하고 저축률을 높여 갈아타기를 위한 종잣돈을 더 모으는 것도 큰 깨달음이였다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 대전아이파크시티1단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 대전 유성구
- 연식: 2021.10 5년
- 세대수: 1,254세대
- 평형 : 33
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
지방에서 교통은 가치평가에서 제외
참고: 나와 배우자 직장까지 소요시간:출근시간 기준 배우자22분 / 나 46분 (대전 유성발령요청시 9분/ 둔산동 발령요청시 16분)
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) - 카카오지도
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 교도소 (반경 2.99KM)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): NC백화점- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: C 유성중 81%, 봉명중 79%
- 학원가 유무 상대동 학원 13+14=27개
3) 가격
- 평형 정보: 33평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.3억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 26.10.3 7억6천2백
4)가치평가 및 결론
학군 생각보다 학원가 가 없고 중학교가 멀고 학업성취도도 낮았다.
왠지 해당단지가 지어졌을때 근처에 다 빈땅이여서 그런거같다. 2027년도에 대규모 아파트들이 입주 예정이라 상권이나 학원가는 지금보다 조금더 나아지지않을까 라는 생각은 든다.
하지만 그게 향후 몇 년안에 빠르게 개선될지는 의문이며 현재 학업성취도와 학원가는 아쉽다.
환경 연식과 세대수는 좋다. 아파트 주변 보도가 넓어 유모차끌고 다니거나 아이 키우기 만족도 높은 단지라고 생각한다.
단지 2. 반석마을5단지아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치:대전 유성구 반석동로33 (반석역출구33m)
- 연식:2005.8
- 세대수:536세대
- 평형 :39평/48평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
대전으로 교통은 가치평가 하지않겠다. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음.하지만 현재 초고압송전탑 설치 추진예정으로 알고있음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데마트- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: : 외삼중 89.5
- 학원가 유무 54개(도보로 바로가능)
3) 가격
- 평형 정보:39평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :7억3500만원
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 26.5.25 6억9천
4) 가치평가 및 결론
교통 : 지방에서 볼 큰 요소는아니지만 반석역 도보 1-2분이다. 지하철을 이용한다면 그래도 추가적으로 볼 부분이다.
학군: 외삼중(학업성취도89%) 학군이며 학원가도 집앞 도보로 다닐수있는 곳이 54개다.
환경: 롯데마트(대형마트)가 바로가까이 있어 편의성은 좋지만 향후에도 계속유지될지는 지켜볼 필요가 있다.
또 고압 송전선이 2개가 설치추진중으로 확인되어 향후 주거환경에 미치는 영향도 확인할 필요가 있다.
바로 앞 반석천 산책이 가능하고 주차장이 세대당 2대이상으로 주차여건이 좋다.
세대수가 500세대, 지방인데 연식이 오래됨. 대형평형 39평,48평으로 만 되어있어서 4인이상 또는 대가족이 찾을 수 있는 집으로 판단된다. 대형평수로 환금성 부분도 살짝 고민된다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
아이파크1단지 학군 C/ 환경 A-
반석5단지 학군 B/ 환경 B-
반석동 거주하는 사람으로써 거주환경에 만족하고 반석5단지는 동네에서 대장급의 아파트이다. 또한 이 동네에 실거주하는 사람들의 만족도가 높다. 지하철을 이용한다면 반석역도보 1-2분으로 매우 편리하다. 근처 반석천도 아주 잘되어있음.
하지만 추후 갈아타기시 환금성도 고려해서 연식도 너무 오래됫고 대형 평 수로만 되어있어서 실제 거래가 활발히 진행될거 같진 않다.
따라서 아이파크1단지가 학군이 아쉽긴 하지만 27년에 대단지아파트 대규모 입주예정으로 상권이나 학원가가 좀더 좋아질거라고 예상해서 아이파크 1단지가 가치가 있다고 판단했다.
나의 생각과 느낀점 :
단지를 더 늘려서 비교해야지 비교평가가 체감이 될 것같다.
또한 요즘 2인이상자녀 보다는 신혼부부나 1자녀도 집을 매수한다는 생각을 하면 30평대도 좋지만 20평대가 오히려 더 좋은 가치를 가지는 단지도 있지않을까?
지방은 기준을 가지고 가치평가하는 항목이 적다.
그리고 아이파크1단지가 반석5단지보다 연식은 좋지만 2021.10월 입주단지로 현재도 5년차이다. 내가실제 거주한뒤 매도한다고 가정하면 그때는 8~12년차 가 되는데, 매수당시 연식, 신축프리미엄이 매도시점까지 얼마나 평가될수있을지도 궁금하다.
26.10.21일 과제 추가
4. 두번째 구 2개 단지 비교
단지 1. e편한세상둔산
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 대전시 서구 계룡로615번길 69
- 연식: 2020.4. 7년차
- 세대수: 776세대
- 평형 : 23/27평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
대전으로 교통은 가치평가 하지않겠다. (참고 용문역 도보 6분/ 탄방역 도보14분) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음. 참고: 주변 빌라상권
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트 (트레이더스) 갤러리아 롯데백화점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 탄방중84% 문정중 90.6 %삼천중 92 %
- 학원가 유무 라이팅필요 둔산동학원가 268개
3) 가격
- 평형 정보:23평 / 27평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :6.6만원 / 7.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 26.9.23 6.3천 / 26.10.10 7.5억
4) 가치평가 및 결론
교통 : 용문역도보 6분
학군: 둔산동 학원라이딩 필수, 근처중학교 없음
환경: 백화점2 대형마트 1개 있고 상권이 발달되어 있긴하나 주변 빌라가 많아 균질성이 떨어진다.
유성구 2개단지 비교했을때 대형평수말고 입지가 좋은 20평대도 좋은데 그런곳이 없을까? 하고 둔산쪽 신축단지도 고려해 선택했다. 그런데 둔산동은 학원가를 도보로 이용하고 구축을 선택하는게 둔산동 맘카페의 실거주자들의 의견이다.
하지만 둔산동 재개발소식에 크목한 주변의 가격이 덜 비싼 아파트들도 매물을 거둬들이거나 큰 상승을 하였다고 한다. 이미 둔산동 구축에 이미 기대가 가격으로 반영이 된거같애서 비교단지로 두지않았다.
해당 단지는 주변 둔산더샵엘리프 둔산자이아이파크와 비교 많이되는 3개중 1개의 아파트이며 사람들이 비교했을때 3단지중에서 가장 가성비로 선택한다고 한다.
둔산자이아이파크가 20평대 매물이 있었으면 제일 좋았을 것 같다. (2025년 초신축이라 환금성부분에서 유리) 20평대 매물이 없어서 아쉬웠다. / 20평대 매물이 최근 실거되었는데 6억대 거래되었다. 매물나오면 바로 매수하는 분위기로 생각된다.
단지 2. 국화우성아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 대전시 서구 둔산동 1809
- 연식: 1992.04.22 (35년차)
- 세대수: 562세대 건설사우성건설
- 평형 : 30평(전용25) 방3/화2
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
대전으로 교통은 가치평가 하지 않겠다. (참고 대전지하철2호선2028년예정 둔산역 도보7분 ,샘머리공원역 도보13분) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점3개(롯데백화점, 갤러리아, 신세계백화점), 마트 1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 탄방중84% 문정중 90.6 %삼천중 92 %
- 학원가 유무 둔산동 학원가 268개
3) 가격
- 평형 정보: 30평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :7.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 2026.10.07 7.2억
4) 가치평가 및 결론
학업성취도가 높은 중학교 배정중학교들 내에서는 그나마 저렴하고 내 예산에 맞는 둔산동 구축으로 선정함.
매물이 많이 없다.
5. 단지 비교표 작성
*단지 4개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
일단 대전은 학군지인 둔산동 또는 신축 위주로 상승여력을 봐야할거 같다.
., , 그렇다면 분양권물건까지 봐야하나? 이런 생각도 들었다.
4개의 단지를 비교하며 비교평가는 연습했지만 21년식 아파트가 내가 실 거주하며 향후 매도할 시점에서도 정말 더 큰 자산으로 되어있을까? 하는 의문이 들었다.
단지비교표상 순위는 E편한세상둔산 → 아이파크1단지 →국화우성 →반석5단지로 나왔다.
“하지만 아이파크1단지는 아파트분양이후에 뚜렷한 가격상승이 없었던점이 저평가 요인으로 보였다.
“또 우측 아래쪽으로 학하동 대단지아파트가 27년 입주예정인데 입주이후 인근 아이파크시티도 가격상승의 영향을 줄 수 있지않을까? 생각했다,.
이 두가지 부분이 가격상승의 기대감을 기대해볼 수 있는 건가?
비교표상의 1위는 e편한세상둔산이였지만 향후 상승여력을 고려해 아이파크를 최종1위로 판단했다.
내 결론은 아이파크1단지→e편한세상둔산→국화우성→반석5단지 이다
