✅아파트명 : 중계 금호타운
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
노원구 종사자 수 : 133,398명
노원구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 60분
여의도역 : 67분
시청역 : 57분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 불암중학교, 학업성취도 88.8%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 킴스클럽 중계점 1개 : B 등급
5. 공급
1) 노원구 인구수 : 481,589 명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,407명
(1년 : 2,407세대 / 3년 : 7,221세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,719 세대 (26년 0세대 + 27년 455 세대 + 28년 2,264세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,719 세대÷3년 = 연평균 906 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 906÷2407 =0.37배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 중계금호타운(1997/424/23평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 12월 | 2023년 03월 | 2026년 6월 |
| 매매가 | 69,300 | 49,700 | 57,000 |
| 전세가 | 28,858 | 30,550 | 35,000 |
| 투자금 (전세가율) | 40442 (42%) | 19150 (61%) | 22000 (61%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -30% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -12,300 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 38% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 7,300 | ||
현재 시세: 중계 금호단지 23평 현재 매매 5.7억, 전세 3.5억
5년 내 고점 매입시: 21년 12월 매매 6.9억 전세 2.8억
5년 내 저점 매입시: 23년 3월 매매 4.9억 전세 3억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 고점 대비 18% 수준으로 저평가 구간
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상의 아파트로 4층 이상이라면 환금성 조건도 만족
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 수도권 아파트 경향상 저점대비 2배정도 상승을 감안시 수익률 약 193%
4) 원금보존 : 적정 전세가율과 공급 지표가 안정적이어서 원금 보존 조건 만족
5) 리스크 대비: 전세가율이 상승세이고 공급이 안정적인 조건이라 리스크 대비 조건 만족
나의 투자 결론(매수 여부): 실거주 조건이 면제 된다면 아직 저평가 구간이라 매수를 검토할 만하지만, 노원이라는 지역이 전체적으로 낡았고, 최근 미미삼 재건축 이슈가 활발해지면서 금후 재건축을 고려할때 용적율부분을 고려해서 매수를 결정할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 입지요건들을 하나하나 대입해 가며 해당 단지를 바라보니 선입견이나 개인의 느낌들을 최소화한 상태로 냉정하게 단지의 가치를 접근할 수 있었다.
