일시적 1가구 2주택 전략

안녕하세요. ^^

일시적 1가구 2주택 전략을 이용하여 투자를 하려고 하는데, 시점이나 기준, 그리고 이번에 새로운 정책하에서 여전히 가능한지 궁금합니다. 

질문 1. 취득세 부과 시점

지방에 있는 a 물건을 24년 10월에 잔금을 쳐서 소유권이 넘어왔다고 합니다. 

1년을 기다려서 25년 11월에 b주택을 서울(규제지역)에서 취득할 때, 일시적 1가구 2주택으로 먼저 인정해줘서 기본 세율을 적용받을 수 있는 것인지? 아니면 일단 2주택 규제지역 세금이 적용되어 내고 a 물건을 b물건 취득후 3년째인 28년 11월 이전에 매도하고 환급을 받는 것인지 궁금합니다. 

질문 2. 위의 예시에서 b주택의 구입시기가 a주택 구입후 1년후 이어야 하고, a주택 매도는 b주택 구입일로부터 3년 이내여야 하는데, 이 “구입일”이라는 기준은 잔금일인가요? 아니면 등기를 친 날이 되는 건가요? 아니면 애초에 매매계약 본 계약일인가요? 

질문 3. 요즘 대출총량규제로 정부에서 규제가 강화되었는데, 이 상황에서 규제지역인 서울수도권에서 대출을 사용하지 않는 조건(전세등을 이용)한다면 여전히 이전과 같이 일시적 1가구 2주택 전략을 사용함에 있어 무리가 없을지요?

1년동안 나름 월부 환경에서 배우고 있는데도 너무 모르는 게 많은 부린이입니다. 

아무쪼록 선배님들의 많은 조언을 부탁 드립니다. 

감사합니다.     

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