✅아파트명 : 미리내 은하수타운 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 318,370
부천시 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 11분
여의도역 : 1시간 11분
시청역 : 1시간 9분
교통등급 : C등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 계남중학교, 학업성취도 84.3%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점, 롯데백화점, 이마트, S등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 부천시 3년입주 합계 : 8,760세대 (26년 1,599세대 + 27년 4,994세대 + 28년 2,167세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 부천 인구수 : 756,037
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3,780
(1년 : 3,750세대 / 3년 : 11,340세대)
3) 3년 입주량 합계 : 8,760 세대 (26년 1,599세대 + 27년 4,994세대 + 28년 2,167세대)
4) 연 평균 입주량 : 8,760세대÷3년 = 연평균 2,920 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,920÷3,750 =0.78배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 미리내마을은하수타운 20평 현재 매매 4억9천, 전세 3억1천
5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 5억2,700 전세 3억8,000
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 3억3,500 전세 2억3,500
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점 대비 절대적 가격 기준으로는 저평가라고 할 수 있으나, 당 아파트만으로 판단이 어려워, 부천지역 내 매물가가 비슷한 가격대의 아파트 금강마을 주공4단지, 반달마을 극동아파트와 의 비교평가가 필요해 보였다.
- 교통: 반달마을 극동아파트(서울 주요업무지역까지 1시간 이내)> 금강마을 주공4단지> = 미리내은하수타운
- 학군: 금강마을 주공4단지 > = 미리내은하수타운 > = 반달마을 극동아파트
- 환경: 금강마을 주공4단지 = 미리내은하수타운 > 반달마을 극동아파트
교통면에서는 반달마을 극동아파트가 조금 더 우위에 있었고, 학군이나, 환경은 금강마을 주공4단지와 비슷함
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 1540세대 중 20평형은 240세대, 매물 물건은 20층 중 16층으로 환금성 있음
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 수익률이 100% 되려면 67,000되어야 한다.
4) 원금보존 : 현재 수요대비 공급물량이 1배 이내이며, 현 아파트에 전세 매물이 0개이며, 부천 중상동 지역에 전세물량이 없는 편이므로 원금 보존 가능할 것으로 보인다.
5) 리스크 대비: 부천지역에 향후 3년이내 공급 물량이 많지 않아 역전세의 위험성은 없어보인다. 그러나 인접지역 인천과 김포쪽의 공급량이 향후 3년이내 3만으로 되어있는데, 그 지역 수요보다 많은 공급량이기에 그 점이 부천지역까지 영향을 끼칠지 모르겠다는 생각이 들었다.
나의 투자 결론(매수 여부): 보류
환경적으로는 백화점, 이마트 등 상권이 가까이 있고 주거편리성은 있으나 7호선 부천시청역과 신중동역이 약 도보 15분으로 주요업무지구까지 1시간 조금 더 걸린다는 점이 교통면에서는 아쉬움이 있었다. 교통으로 따진다면 반달마을 극동아파트를 더 선택할 것 같고, 은하수타운아파트는 2026.06 현시점 투자금이 1억8천이나, 반달마을 극동아파트는 23평형이지만 비슷한 매물가로 투자금은 1억정도이기에 더 적은 투자금으로 수익 실현을 할 수 있지 않을까 생각했지만, 반달마을 극동아파트는 비슷한 매가의 아파트 대비 전세가는 높은데 반해 매매가의 움직임이 느린 것 같아 판단이 어려웠다.
아울러, 전고점 대비 아직 절대적 가격으로는 저평가지만 전고점을 넘는 가격으로 상승할지는 확신이 아직 들지 않아 더 많이 비교평가가 필요할 것으로 보인다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 저평가 여부를 판단하기가 너무 어려웠고, 많은 지역의 임장을 통해
비교군을 더 만들어야 겠다는 생각이 들었다. 하락장에서의 매수가 많은 수익을 가져 올 수 있겠구나 생각이 들었다.
