*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 래미안 안양 메가트리아
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
만안구 종사자 수 : 95,625
만안구 직장 등급 : C
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 안양역 아침 7:30 출발 기준 52분 (환1)
여의도역 : 40분 (환1)
시청역 : 41분 (환X)
교통 등급 : A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 연현중학교, 학업성취도 82.1% C 등급. 만안구는 학군으로써의 의미가 없음.
메가트리아는 동안구,만안구 공통학군으로 중학교는 지원제.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 마트 1개 B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 만안구 3년입주 합계 : 1327세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 만안구 인구수 : 233,419명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 약 1,167명
(1년 : 1,167세대 / 3년 : 3,501세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,327 세대 (26년 705세대 + 27년 0 세대 + 28년 622세대)
4) 연 평균 입주량 : 1327 세대÷3년 = 연평균 442 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1167÷ 442 = 약 0.3787배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5배 이내 , S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
5년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 10.7억/ 전세 6.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 7.85억/ 전세 4.8억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 고점 대비 상승.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 환금성 O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 수익율 100%라면 매매가 14.5억. 고점을 넘은 상황에서, 최선의 매수인가?
4) 원금보존 : 고점 매수시 수익율 -5%
5) 리스크 대비: 공급 부족, 그러나 인근 동안구와 광명의 공급 영향 가능.
나의 투자 결론(매수 여부): 4억 투자금으로 더 최선인 곳을 찾아 지속적 비교 평가!
✅ 작성하면서 느낀점 : 같은 아파트도 저점 (싸게 매수)할 수 있어야 수익을 얻을 수 있다. 결국 시장이 안좋을 때 매수, 좋을 때 매도하는 것!
수익율 보고서를 통해 비교 평가하여, 최선의 수익율 단지 매수가 중요!
