* 구리시 아름마을인창래미안 아파트 수익률 분석 보고서
안녕하세요.
1호기 투자할 때 매임에만 신경쓰고 수익률 분석을 제대로 하지 않고 투자를 진행한 것 같습니다.
그러다 보니 확신이 부족한 것 같습니다.
이번 과제를 계기로 1호기의 수익률 분석을 통해 가치있는 자산인지 확인하고, 자산을 지켜나가는 확신을 가지고 싶습니다.
✅아파트명 : 아름마을인창래미안 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
구리시 종사자 수 : 69,136명
구리시 직장 등급 : C 등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 46분 / 여의도역 : 61분 / 시청역 : 51분
교통등급: A 등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 동구중학교, 학업성취도 82.1%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데마트 1 (롯데백화점 1.5Km), B등급
5. 공급
1) 구리시 인구수: 187,463명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 187,463 x 0.005=937세대
(1년 : 937세대 / 3년 : 2,811세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3,800세대
(26년 1180세대 + 27년 268세대 + 28년 2,352세대), (29년 4,118)
4) 연 평균 입주량 : 3,800세대÷3년 = 연평균 1,266세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량: 1,266/937=1.4배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 2배이내 → B 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 아름마을인창래미안 33평 현재 매매 7.43억, 전세 5억
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 7.93억 전세 4.5억 (-15%, -5천만원)
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 5.5억 전세 2.8억 (+71%, +1.93억)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가
2) 환금성 : 환금성
3) 수익률 : 100% 가능
4) 원금보존 : 가능
5) 리스크 대비: 관심필요
1) 저평가
- 절대적 저평가: 수도권인데 전고점보다 낮은 가격으로 아직 덜오른 상태
- 상대적 저평가:
① 수도권 비규제 지역의 앞마당인 <용인시 기흥구> 가격이 비슷한 B단지와 비교
<직장>은 떨어지나, <교통> 입지가 서울과의 거리가 더 가깝고, 강남 및 부도심 지역 접근성이 더 좋은 편이다. 구리시 8호선 개통전에도 A단지가 B단지보다 전고점이 높았는데, 현재는 8호선 개통으로 더 가치가 높아졌다. 그러나 현재 비슷한 가격 형성하고 있음
A가 B보다 상대적으로 저평가라고 생각된다.
지역 | 구리시(A) | 용인시 기흥구(B) |
아파트명(평형) | 아름마을인창래미안(84) | 기흥파크뷰(84) |
연식/세대수 | 2000y/816^ | 2004y/915^ |
매매가/전세가 | 74,300/50,000 | 72,000/46,000 |
직장 | C 69,136 | B 183,105 |
교통 | A 강남역47/시청51/여의도63 | A 강남54/시청81/여의도72 |
학군 | C 동구중 82.1% | B 용인신릉중 88.5% |
환경 | 롯데마트 B | C |
② 앞마당이 아닌 수도권 비규제 다른 지역의 가격 비슷한 단지와 비교
가. 부천시 C단지와 비교 :
교통입지가 떨어지지만 A단지보다 C단지가 직장, 학군, 환경이 월등하게 좋아 사람들이 선호하는 단지라고 생각한다. 같은 가격일 때 부천시 C단지가 저평가
나. 안양시 만안구 D 단지와 비교
D단지는 A보다 교통, 환경 입지가 떨어지는데 가격이 비슷하다. A단지가 D단지보다 저평가
지역 | 구리시(A) | 부천시(C) | 안양시 만안구(D) |
아파트명(평형) | 아름마을인창래미안(84) | 라일락 경남아너스빌(84) | 석수e편한세상(84) |
연식/세대수 | 2000y/816^ | 2002y/474^ | 2002y/1,908 |
매매가/전세가 | 74,300/50,000 | 74,500/53,000 | 75,000/45,000 |
직장 | C 69,136명 | S 318,670명 | C 90,282명 |
교통 | A 강남역47/시청51/여의도63 | B 강남62/시청 53/여의도 45 | B |
학군 | C 동구중 82.1% | A 석천중 91.4% | C급 초,중학교가 멀다 |
환경 | 롯데마트 B | B 뉴코아아울렛,킴스 | C |
2) 환금성 : 강남 1시간이내, 300세대 이상이며 거래가 많은 단지여서 환금성이 좋은 편이다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 100% 달성 매매가 7.43억+2.43억=9.86억
투자금 대비 수익률 200% 달성 매매가7.43억+4.86억=12.29억
* 투자 물건은 9.86억이 될 수 있을까?
- 전저점 대비 1.5배 상승시 매매가는 5.5억*1.5=8.25억(33%)
- 전저점 대비 1.8배 상승시 매매가는 5.5억*1.8=9.9억(100%)
- 전저점 대비 2배 상승시 매매가는 5.5억*2.0=11억(147%)
전저점 대비 1.8배 상승시 9.9억으로 수익률 100% 달성 가능하다.
이전 상승기에 2배 이상 상승했던 단지로 상승기가 온다면 100% 달성이 가능할 것 같다.
4) 원금보존: 전세가율 67%
매매가의 전저점 5.5억, 현재 전세가 5억이다.
5억대에서 하방지지하고 있고, 장기적으로 전세가가 상승하는 단지여서 원금보존이 가능하다고 생각한다.
5) 리스크: 26~28년도(3년) 전출입이 많은 3개 지역 공급이 적정수요의 1.3배
26년도 수택동 공급은 동일 평형 전세가 수준 차이가 커서 전세수요에 크게 영향이 없었음
27년도 구리시 공급량이 적정수요의 2배
28년도 남양주 공급량이 적정수요의 2배
전세재계약 시점인 28년도에 남양주 왕숙지구 공급량이 많다. 교통입지가 좋지 않은 지역이지만 입주량이 많아 전세흐름을 지켜봐야 할 필요가 있다.
나의 투자 결론(매수 여부):
강남 1시간 이내 가치있는 지역으로, 전고점을 넘지 않은 저평가 상태이며 수익률 100%이상 달성할 수 있는 단지라고 생각한다. 다만 다른 비규제지역에 더 저평가 상태의 단지가 있는 것으로 생각되어 , 비교평가하여 매수할 필요가 있다.
3년간 구리와 남양주에 공급량이 많아 전세가의 흐름을 주시하여 리스크에 대처할 필요가 있다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
저평가 판단과 수익률 분석이 아직 어렵다.
절대적 저평가 여부도 가격 흐름에 대한 통찰력이 있어야 하며,
같은 가치이면 가격이 더 저렴한 단지, 같은 가격에 더 가치 있는 단지를 찾기 위해서는 비교평가를 잘 할 수 있어야한다. 비교평가를 잘하려면 앞마당을 늘리고 시세조사를 통해 단지들의 가격을 알고 있어야 하겠다.
