✅아파트명 : 무궁화주공 1단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
군포시 종사자 수 : 11.5만명
군포시 직장 등급 : B
지역내 직장 규모가 작아서 베드타운으로 역할을 하겠다!
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
평일 오전 8시 기준.
강남역 : 54분
여의도역 : 58분
시청역 : 63분
가산디지털단지역 : 35분
교통등급 : A
강남권과 구디가디의 베드타운으로 수요가 있겠네!
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 금정중학교, 학업성취도 71.5% 및 과고0명 외고1명, C등급
학군 수요로 찾는 단지는 아니겠다!
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트, 롯데피트인, (+중심상가 도보권), B등급
도보권에 중심상가와 롯데피트인이 있어서 편리하고 이마트도 걸어갈 수 있는 거리에 있다.
상권 유흥강도는 강하지 않다.
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 군포시 인구수 : 249770명 (26.5 기준)
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,249세대 (3년 : 3,747세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,214 세대 (26년 0세대 + 27년 640 세대 + 28년 1,574세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,214 세대÷3년 = 연평균 738 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 738÷1,249 =0.59배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 무궁화주공 1단지 25평 현재 매매 4.5억, 전세 3.2억
5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 6억 전세 2.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 3.9억 전세 2.5억
싸게 사는 것이 아주 중요하다. 아직도 싼 구간이고 적어도 전고점까지 1.5억 수익이 가능하다.
✅현장사진(선택)
✅비교평가
투자금이 2억대라면 우륵주공7단지를 하는게 좋으나
투자금이 1억대라면 무궁화주공 1단지 25평대가 가장 좋은 선택이다.
그리고 투자금 2억으로 지역 내 더 좋은 단지다 큰 평형이 가능하므로 투자금 2억대의 베스트는
우륵주공7단지는 아니다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 4억대 단지들 중에서 상대적으로 저평가 되었다!
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상의 아파트로 환금성 확보된다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 매매4.5억, 전세3.2억으로 수익률200%가 되려면 매매가가 7.1억이 되어야 한다. 전고점은 6억이다. 주변 선호 구축들이 전고점을 넘어섰거나 가까이 다다랐기 때문에 이 단지 또한 전고점을 넘어서 수익률 200% 달성 가능해보인다.
4) 원금보존 : 현재 시장 서울(강남역1시간이내) 적정전세가율 이상을 만족한다.
5) 리스크 대비: 세낀 물건으로 잔금 리스크 없다.
나의 투자 결론(매수 여부): 현재 투자금 초과로 매수 불가.
✅ 작성하면서 느낀점 : 화려한 양식보다 본질에 충실한 가이드를 따라가다보니 생각이 더 단순하고 분명해졌습니다.
