기존 아파트를 매도하면서 주담대도 전액 상환할 예정입니다. 이후에는 재개발 입주권만 보유하게 되고 실거주할 전셋집을 구하려고 합니다

안녕하세요, 오르막님, 기존 아파트를 매도하고 새로운 실거주 전셋집과 재개발 입주권을 동시에 관리하시느라 자금 계획에 고민이 많으실 것 같습니다. 문의 내용에 대한 답변을 말씀드리면, 기존 아파트를 매도하여 주담대를 전액 상환하고 나면, 질문자님 명의로 전세대출을 받는 것은 가능할 것으로 보입니다. (전세 대출 세부 한도는 확인 필요) 전세대출 심사 시 주택 수 판단이 매우 중요한데, 보유하신 '재개발 입주권'은 전세대출 규제상 주택 수에 포함됩니다. 다만 부부 합산 1주택(입주권 1개)인 상태라면 대부분의 시중은행이나 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 등에서 전세대출을 받는 데 문제가 없지만 아래 세부 내용은 확인이 필요합니다. - 남편 명의의 이주비 대출: 이주비 대출은 보통 정비사업 진행을 위한 담보대출의 성격을 가지므로, 아내분 명의로 전세대출을 신청할 때 남편분의 이주비 대출 자체가 제한 사유가 되지는 않습니다. 다만, 부부 합산 DSR이나 대출 한도를 산정할 때 영향을 줄 수 있으므로 신청 전 확인이 필요합니다. - 주택 가액 기준: 보유하신 입주권의 가격이 고가주택 기준(보통 9억 원 초과)에 해당할 경우, 전세대출 보증 기관에 따라 대출 한도가 제한되거나 승인이 어려울 수 있으니 이 부분은 은행에서 미리 심사를 받아보시는 것이 좋습니다. 기존 주담대가 상환되는 구조인 만큼 주택 수, 매매가 요건만 잘 확인하신다면 전세 대출 자체는 가능할 것으로 보입니다. 아무쪼록 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다😊

안녕하세요 오르막님 결론부터 말씀드리면, "부부 합산 주택 수 규제 및 보증기관별 조건에 따른 정밀 확인이 필요하다" 입니다. 1. 부부 합산 '1주택자'로 분류 주택 수 산정: 기존 단독 명의 아파트를 매도하고 전액 상환하면 해당 주택은 제외되지만, 공동 명의로 보유하신 재개발 입주권은 부부 합산 주택 수 산정 시 '1주택'으로 포함됩니다. 따라서 오르막님 세대는 무주택자가 아닌 '1주택 세대' 자격으로 전세대출을 알아 보셔야 합니다. 2. 보증기관별 1주택자 조건 확인 (HF, HUG, SGI) 1주택자의 전세대출은 보증기관(한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험)의 규정을 따릅니다. 규제지역 및 가격 제한: 보유하신 입주권의 가격(또는 평가액)이 보증기관 제한 기준(예: 9억 원 또는 12억 원 초과 등)을 넘지 않아야 하며, 투기지역/투기과열지구 내 고가주택 여부에 따라 제한이 있을 수 있습니다. 보통 HF(한국주택금융공사)나 SGI(서울보증보험)가 1주택자 조건에서 상대적으로 유연한 편입니다. 3. 전세대출을 오르막님 단독 명의로 진행하더라도, 배우자의 주택 수 및 대출 현황이 전산에 합산되어 조회됩니다. 일반적으로 이주비 대출이 있다는 이유만으로 전세대출이 전면 금지되지는 않지만, 일부 은행이나 보증기관에서는 '타 주택에 주담대가 있는 경우'로 보아 한도를 차감하거나 제한을 둘 수 있습니다. 또한 세대 전체의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도에도 영향을 줄 수 있습니다. 기존 아파트가 완전히 매도로 잔금 처리 완료되어 대출이 말소된 상태에서 전세대출을 신청하는 것이 가장 깔끔하고 만약 시기가 겹친다면 '동시 진행(매도 잔금으로 대출 상환 조건)'이 가능한지 은행에 먼저 확인해야 합니다. 은행마다 또는 같은 은행이라도 창구마다 직원마다 규정이 다를 수 있으니. 전세 대상지 인근 여러 은행을 방문하시어 전세 대출을 상세 상담을 받아보시는 것을 추천합니다. 잘 해결될 수 있기를 응원합니다.