*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 노원구 하계2차 현대 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
노원구 종사자 수 : 133,398명
노원구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 59분
여의도역 : 65분
시청역 : 55분
교통등급 : A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 불중학교, 학업성취도 89%
B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 트레이더스 월계점, 이마트 월계점, 롯데마트
B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 노원구 3년입주 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2,264세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 노원구 인구수 : 481,589명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,408명
(1년 : 2,408세대 / 3년 : 7,224세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2,264세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,719세대÷3년 = 연평균 906세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 906÷2,408 =0.38배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 하계 현대 2차 아파트단지 28평 현재 매매 8.5억(전세 5억 새낀 매물), 전세 5.5억
5년 내 고점 매입시: 년 월 매매 9.5억 전세 5억
5년 내 저점 매입시: 년 월 매매 6.9억 전세 2.4억
현재 시세: 하계 현대 2차 아파트단지 32평 현재 매매 11억, 전세 7.2억
5년 내 고점 매입시: 년 월 매매 10.8억 전세 7.72억
5년 내 저점 매입시: 년 월 매매 6.75억 전세 4.2억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 28평 매물은 새낀 매물로 이전 고점보다 -22프로 가격이 낮아 저평가 매물로 생각됨
32평 매물도 저번 전고점보다 2천만원 호가가 높은 상태라 협상과정에서 유리하게 들고오면 전고점 보다 낮거나 비슷하게 매수 가능많이 높다 생각됨
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 700세대 이상 아파트에 4층 이상 매물
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 28평 세낀 매물을 매수한다 생각하면 3.5억이 필요함 100% 수익률을 본다고 가정 했을 때 (8.5억+3.5억=12억)까지 갈 것인가 고민
4) 원금보존 : 전세가율이 59%(28평),65%(32평)높은 편/28평 새낀 매물 전세가가 5억인데 현재 전세가 5.5억에 거래됨 만약 10년 뒤 2배 전세가가 된다면 11억으로 전세가를 훨씬 뛰어 넘음 충분히 수익 낼 것으로 기대
32평 전세가 현재 7.2억으로 10년 뒤 2배가 된다면 14.4억 현재 매물 매매가 11억으로 전세가가 현재 매매가 훨씬 뛰어 넘음.
5) 리스크 대비: 향후 3년내 공급리스크 없음, 전세값은 계속 오름 추세라 역전세 대비 여윳돈은 대비 해놓기
나의 투자 결론(매수 여부):
저 O
환 O
수 O
원 O
리 O
✅ 작성하면서 느낀점 : 단지가 완전 역세권도 아니고 그렇다고 완전 학원가에 붙어있는 단지도 아니다 보니 상대적으로 가격 자체가 현재 새낀매물이라던지 전 전고점보다 낮은 매물들 저평가 되어있다고 생각이 들었다.
