*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 구리 인창주공 6단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
구리시 종사자 수 : 67736
구리시 직장 등급 : C
구리는 전형적인 베드 타운이라고 볼 수 있다.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 48분
여의도역 : 65분 (급행)
시청역 : 45분 (급행)
교통등급 : A (강남 1시간 이내, 부도심 1시간 소요)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
인창중학교 : 학업성취도 77.9% (평균) C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데마트 그랑그로서리 (1.03km)
환경 : B등급
5. 공급
- 구리시 인구수 : 187000
- 적정수요 : 946세대 / 3년 :2838세대
- 3년 입주량 합계 : 3800세대 (29년에는 대규모 입주)
구리역 롯데캐슬 : 1100세대 , 구리역 하이니티리버파크 : 3000세대
4. 연평균 입주량 : 1266세대
5. 적정 수요대비 : 1.33배
6. 공급 : B등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 인창주공 6단지 25평 (59m2) 현재 매매 7억2천, 전세 4억 5천 (전세가율 62.5%)
현재 전세 조금 높을 수 있다.
5년 내 고점 매입시: 22년 4월 매매 6억 5천, 전세 3억 5천 (전세가율 53%)
5년 내 저점 매입시: 23년 5월 매매 4억 7천500, 전세 2억 6천 (전세가율 54%)
고점 매입시 수익률 : 24% (0.7억 수익 / 3억 갭)
저점 매입시 수익률 : 113% (2.45억 수익 / 2.15억 갭)
언제 매수하냐에 따라서 수익률의 차이가 굉장히 크게 발생한다.
인창주공 6단지 VS 대림한숲 (장자호수 공원역) … : 거의 동일하게 상승하는 모습
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 현재 전고점 대비 7천만원 상승한 상태로 완전한 저평가는 아님,
그러나 이전 전세가율을 고려하였을 때 현재 4.5억 전세 기준 8억 3천까지 상승여력이 있다고 판단됨.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O (1018세대, 탑층 저층 아님, 꾸준히 매수 수요 있음)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 8.3억까지 상승 가능하다고 하였을때 40%의 수익 가능 (1.1억 / 갭 2.7억
4) 원금보존 : 입지독점성 있음 (비규제 지역이었음 & 강남접근 1시간 이내),
그러나 28년 29년 입주물량이 수요대비 많은 것이 문제가 될 수 있음 (전세가 하락 리스크)
전세가율 62%로 매매가가 오르지 않는다면, 역전세 리스크 있음 (그러나 매매가가 오를것으로 판단됨)
5) 리스크 대비: 26년 매수시 4.5억에 전세가 맞춤 → 28년 갈매동 2300세대 입주
갈매동이 인창동보다 입지가 더 안좋은데, 전세가가 많이 떨어질까? (궁금증)
수요는 인창동이 더 많지 않을까?
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 O
고평가는 아니지만, 시장가치 대비 적절한 가격이라고 생각됨.
교통에서의 가점이 굉장히 높고, 8호선을 이용하는 사람들에게 수요 O
현재 전세가율은 높은 것으로 보임, 대림한숲과 비교하였을 때 8억 이상 오를 수 있을 것으로 판단됨. 그러나 수익률 관점으로는 수익률이 높지는 않다고 보임.
✅ 작성하면서 느낀점 : 부동산을 언제 매수하느냐에 따라서 수익률 편차가 엄청나게 심한 것을 보고 충격을 받았다.
고점에서 매수하는 경우 6억 5천에 매수해서 4.7억까지 1.7억의 매매가 하락, 9천만원의 전세가 하락이 발생할 수 있는 것을 보고 가치 있는 부동산이더라도 ‘고평가’시기에 매수하는 경우 굉장히 위험할 수 있고, 내가 투자하는 자본대비 수익률이 굉장히 낮아질 수 있다는 것을 크게 느꼈다.
22년 매수와 23년 매수간 이렇게 큰 차이가 발생하다니…
