✅아파트명 : 수진마을1단지써니벨리
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
수지구 종사자 수 : 87,487명
수지구 직장 등급 : C
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 38분
여의도역 : 58분
시청역 : 1시간 12분
교통등급 : A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 손곡중학교, 학업성취도 88.3%/특목고 3명, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 백화점/마트 없음, C등급
5. 공급: S
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 수지구 인구수 : 369,798명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1848명
(1년 : 1848세대 / 3년 : 5544세대)
3) 3년 입주량 합계 : 0 세대 (26년 0세대 + 27년 0 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 0 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 0÷1848 =0배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 수진마을1써니벨리단지 28평 현재 매매 9.9억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 26년 6월 매매 9.9억 전세 6.2억
5년 내 저점 매입시: 24년 6월 매매 6.5억 전세 4.2억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :인근에 위치한 우미이노스빌 26평형의 최근 시세는 약 9억 3,000만 원 선입니다. 써니벨리가 평수(28평)가 조금 더 크고 전용면적(71㎡)도 넓다는 점을 감안하면, 두 단지 사이의 평형 차이 대비 가격 격차가 크지 않아 써니벨리의 가성비는 적정해 보인다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상,저층,탑층아님
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전세레버리지 투자금 3.9억,100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 3.9억 만큼 올라줘야 9.9억+3.9억=13.8억 / 현재 가격이 최고가격이기 때문에 싸게 사는 건 아니다.
4) 원금보존 : O(전세가율 60%)
5) 리스크 대비: 앞으로 3년정도 공급이 없고 전세도 부족한 상황으로 역전세 대응가능 하면 O
나의 투자 결론(매수 여부):
서울 4급지 비슷한 아파트들도 24평이 10억을 넘어선 가격을 넘어선 걸 보면 10억대 넘어가는 건 시간문제구나 싶다. 수지가 워낙 단기간에 많이 오르기도 했고 같은 투자금이라면 서울 앞마당 모두 털어서 비교해보고 결정해야 할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
-부동산 시세도 안들여다 보고 1년 정도의 시간이 지나다보니 비교단지도 잘 생각이 안났다.투자금이 없어서 당장 투자하지 못한다는 이유로 시세도 잘 안보고 있다가 생각나는 단지들 찍어보고 깜짝 놀랬다. 임보는 어떻게 썼는지도…..
시장을 떠나 있으면 안된다. 갈아타기를 할지 2호기를 할지 계속 시장안에서 플레이어가 되서
더 높은 수익률을 위해 어떤 결정을 내려야 할지 스스로 생각할 수 있어야 한다. 모두 내가 해야한다. 스스로 생각하고 판단할수 있는 실력을 만들어 나가자~!!!!
