[열기 91기 2번에 제대로 배워 8자 고쳐보조 lina01] 잠실 르엘 수익률보고서

✅아파트명 : 송파구 잠실르엘

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

송파구 종사자 수 : 400,781명, 사업체 74,531개

송파구 직장 등급 : S등급

*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

**2호선 잠실역 기준

강남역 : 11분 

여의도역 : 36분 

시청역 : 28분 

교통등급 : S등급

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 잠실중학교, 학업성취도 95%, S등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 롯데백화점, 롯데마트2곳, A등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

5. 공급

부동산지인 활용

-송파구 3년입주 합계 : 2643세대 (26년 2088세대 + 27년 0세대 + 28년 555세대)

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 00구 인구수 : 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 

(1년 :  000세대 / 3년 : 000세대)

3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)

4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균  000 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 000÷0000 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내  > 0 등급 

현재 시세: 잠실르엘 25평 현재 매매 35억, 전세 억

5년 내 고점 매입시: 2026년  2월  매매 35억(입주권) 전세 15억(매물)

5년 내 저점 매입시: 년  월  매매 00억 전세 00억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 여부 확인 : 주변 아파트 시세와 비교했을 때(엘리트, 래미안) 비슷한 가격을 형성하고 있다고 생각한다.

구축보다는 (24평기준) 5억정도 높고 같은 신축인 잠실래미안 보다는 2-3억 높은 가격을 유지하고 있다.

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : 선호도가 높은 아파트이기때문에 가격조정으로 환금성 여부는 충분히 조정가능하다고 생각한다.

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 신축이라 입주권을 기준으로 봤을때도 상승했기때문에 작년보다 40%이상 수익률을 보인다.

4) 원금보존 : 현재 입지를 고려하고, 신축의 가치가 최소 5년이상은 유지될 것으로 기대되기 때문에 원금보존 가능하다.

5) 리스크 대비: 역전세 가능성은 낮다고 보고, 구축 전세금 정도 혹은 이상 유지 가능하다고 본다.

나의 투자 결론(매수 여부): 좋은 단지이고 사람들이 관심있어 하는 곳이기때문에 추후 시세가 더 오를 가능성도 있다고 생각되나, 같은 금액으로 매수 가능한 다른 지역 혹은 단지를 더 고려해보고 매수해야 할 것 같다. 하지만 앞마당으로 계속 지켜봐야 할 가치는 있다!

✅ 작성하면서 느낀점 :

기본적인 프로세스를 하지 않고 매수하는것은 매우 위험한 것임을 깨달았고,

이미 매수했더라도 수익률보고서를 쓰며 복기해야 한다.

결론부분이 어렵지만 앞마당을 넓히며 발전가능할 것이라고 생각한다.