[열반기초반 91기 나나하] 아현동 마래푸 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 마포래미안푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

마포구 종사자 수 : 279,788명

마포구 직장 등급 : A 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 53분 

여의도역 : 15분 

시청역 : 18분 

교통등급 : A

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 아현중학교, 학업성취도 75%, C등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 백화점X, 대형마트X, C등급

5. 공급

1) 마포구 인구수 : 35만 6,856명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,784

(1년 :  1,784세대 / 3년 : 5,352세대)

3) 3년 입주량 합계 : 2,426 세대 (26년 679세대 + 27년 1340 세대 + 28년 407세대)

4) 연 평균 입주량 : 2,426 세대÷3년 = 연평균  808 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 808÷1,784 =0.45배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.54배 이내  > S 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 마래푸 단지 25평 현재 매매 22억, 전세 8.7억

5년 내 고점 매입시: 21년  9월  매매 17억 전세 8.5억

5년 내 저점 매입시: 22년 12월  매매 11억 전세 6.1억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 비슷한 입지의 마프자가 23억인 반면 22억으로 연식차가 있으나 저평가라고 봄.O

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : 300세대 이상 대단지로 O 

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 저점/고점 매수 시 최소 50% 상승, 전고점 넘어섰지만... 

4) 원금보존 : 전세가율 40%로 X

5) 리스크 대비: 공급S, O

나의 투자 결론(매수 여부): 좋은 입지 우량자산으로 자금만 되면 매수하겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 임장보고서를 쓰면서 수익률에 대해 생각을 안했다는 사실에 놀랐고, 다시 한번 수익률을 감안하고 가저환수원리에 따라 단지를 분석해야겠다고 다짐합니다.