1. 현재 시장상황과 무주택/유주택자의 앞으로 방향성
현재 시장의 경우 서울의 5군지역을 제외한 나머지 1, 2, 3, 4군 지역의 매매가는 이미 전고점을 넘었고 비규제 지역의 경우 전고점을 넘은 것과 넘지 않은 것이 섞여 있는 상황이다.
서울의 매매 거래랑은 26년 1월 이후 5000건 이상 거래되고 있으며 다주택자 양도세 중과를 앞두고 4, 5월 거래량이 크게 증가하였다.(5000 의미 있는 숫자!)
현재시장을 파악할 때는 아실의 주택가격지수심리 및 매물 증감을 참고하는 것이 좋다. 현재 서울의 경우는 매도심리지수는 떨어지고 매수심리지수는 올라가는 상황이고, 경기도의 경우 매도심리지수는 줄어들고 매수심리지수는 상승하고 있는 상황이다. 부산의 경우 매도심리는 줄어들다 주춤하고 매수심리는 아직 오르지 못하는 상황이다. 서울 경기의 경우 매매 물량 증감추세는 매매물량은 감소하고 있으며 부산은 매매물량이 주춤하고 있는 상황이다. 전국적으로 전세 매물 물량은 줄어든 상태로 지속되고 있다.
앞으로의 방향성
- 투자하는 직장인 : 무주택 또는 1주택이라면 내가 여윳돈이 있다면 내가 투자 가능한 좋은 아파트에 투자해 시드를 꾸준히 모아서 상급지로 갈아타야 한다. 투자금이 적다면 내가 투자 가능한 저평가 된 아파트에 투자해 시드를 모아 상급지로 갈아타야 한다.
- 직장인 투자자 : 3주택 이상의 직장인 투자자라면 주택수 늘이는데 있어서는 정부의 세금 정책이 나오고 판단해도 늦지 않다. 나에게 적용가는한지 시뮬레이션을 돌려보고 판단한다. 또한, 종합부동산세는 1주택자의 경우 12억, 다주택자의 경우 9억(인당)이상의 아파트에 과세이기 때문에 참고하는 것이 좋다. 지방에 투자를 했다면 지방 매도 후 수도권 아파트를 매수해도 좋다. 그리고 지방에 수익이 아직 나지 않았다면 수익이 날 때가지 기다려도 괜찮다.
2주택 투자 후 방향성
- 1주택으로 갈아타기 : 일시적 1가구 2주택을 활용해 양도세 비과세를 활용하여 2주택을 처분한 후 규제지역 아파트보다 더 좋은 아파트를 살 수 있다면 갈아타기를 진행한다.
- 일시적 1가구 2주택(두채 전략) : 시기를 맞추기 굉장히 어려운 투자이나 가능은 하다. 매도 가능한 아파트를 더 가치 좋은 아파트로 갈아타기를 진행해 가야한다. 여기서 중요한 점은 꼭 더 좋은 아파트(상급지)로 갈아타기를 진행해야 한다는 것이다.
- 다주택 전략 : 무조건 늘리기보다 앞으로 나올 정부규제를 지켜보고 대책을 세워 대응하는 것이 좋다. 다주택자가 되기 좋은 시기는 세금(취득세, 보유세, 양도세) 규제가 풀릴 때이며 본인이 세금보다 더 큰 수익을 얻을 수 있고 버틸 수 있다면 진행해도 된다. 다만, 현재 시장은 대부분의 투자자가 다주택으로는 버티기 힘든 시장이다.
2. 투자 전후 고민되는 핵심 질의응답
전고점에 가깝거나 넘은 아파트 접근방법
우선, 전고점이 넘었어도 길게 보았을 때 내가 버틸 수 있는지 체크해보는 것이 좋다. 또한, 전고점의 경우 절대적 저평가와 상대적 저평가로 구분할 수가 있는데, 절대적 저평가란 전고점 대비 30, 20, 10% 저렴한 경우들을 절대적 저평가라고 하고, 상대적 저평가란 가격고정을 통해 비교하는 또는, 가치고정(입지)을 통해서 비교해 저평가를 판단하는 것을 뜻한다. 그렇기에 전고점에 가깝거나 넘었더라도 상대적 저평가를 통해서 내가 버틸 수 있는 자산인지 체크해 본 후 투자하는 것이 좋다.
매임할 대 투자자 컨셉 VS 실거주 컨셉
매임할 때 투자자라도 밝혀도 좋다. 투자자일 경우 아파트를 매수하고도 전세를 맞추기 위해 또 부동산을 이용해야 하니 오히려 실거주 보다 투자자를 더 좋아할 수 도 있다. 그렇기에 굳이 실거주인척 물건보지 않아도 된다. 오히려 실거주인척 물건을 볼 경우 투자자로서 궁금한 것을 못 물어볼 수도 있기 때문에 투자자로서 당당하게 매임하자.
매물임장, 전화임장 하는법
- 전화임장 : 전화임장의 목적은 매물의 정보를 파악하고 매물을 예약하기 위해서이며, 매물정보를 잘 알고있는 내 편이 되어줄 부동산 사장님을 만나기 위함이다. 전화임장 진행시에는 가격확인(매수, 매도, 전세), 현장분위기확인, 물건의 현상황확인(세입자, 공실, 주인거주 등)을 확인해야 하며, 전임을 루틴화 시켜 매일매일 하는 것이 좋다.
- 매물임장 : 투자를 해야하는 상황이라면 적극적으로 협상을 하는 것이 중요하다. 매물임장을 한 후에는 반드시 우선순위를 세워야 하는데 너무 많은 것을 보아서 머리가 헷갈린다면 소거법을 이용하는 것도 좋다.
전월세 시장 전망
아주 오래전부터 전세는 없어질 제도라는 말들이 나왔다. 그러나 현재도 전세라는 제도는 존재하며 앞으로도 존재할 것이라고 예상한다. 그러나 현제 월세화가 많이 진행된것은 맞다. 전월세 시장의 50%가 월세로 전환 되었으니 전세가 점점 줄어드는 것은 사실이다. 그러나 우리가 투자를 진행함에 있어서 전세가 완전히 없어지는 것은 어렵다고 생각한다.
갈아타기 프로세스
갈아타기를 한다는 것은 더 좋은 자산으로 갈아타는 것이다. 갈아타기를 진행할 때는 첫번째로 매수 물건을 확정해 놓은 후 두번째 매도계약을 먼저 진행한 후 매수계약을 진행한다. 그 이유는 매도잔금 후 매수잔금을 치뤄야 하기 때문에 매도계약 시 매도 잔금을 정한 후 매수계약시 매수 잔금을 맞춰서 정할 수 있기 때문이다. 매도일과 매수일이 달라질 수 있으나 매도일이 빨라야 매수 잔금에 문제가 없다.
세입자 있는 집의 매도 프로세스
세입자 분에게 계약 만기 4개월 전에 연락드리고 계약갱신 여부를 확인하는 것이 좋다. 만약 재계약을 요청한다면 다음과 같이 이야기 한다. “만기에 맞춰 정리하려고 하는데, 이사 일정 맞춰드리고 일부 지원해 드리겠습니다.” 협조가 잘 된다면 집을 보여주는 것은 세입자에게 양해를 구하고 부동산 사장님과 세입자 간에 소통하도록 하는것이 좋다. 세입자분과 부동산 사장님에게 감사인사는 필수이다. 만약 협조가 잘 되지 않는다면 계약갱신청구권을 사용하게 되는데 2년 내 공급을 보고 리스크를 감안하여 매도를 결정하는 것이 중요하다.
지금 시기에 부동산에만 집중하는 것이 맞을까
현재와 같은 주식이 호황인 시기에는 부동산에만 집중하는 것이 맞는것인지 의문이 들수도 있다. 하지만 금리뿐만 아니라 주식의 상승 기업의 성과급 또한 유동성이 풀리는 것이므로 이 또한 결국 필수제인 부동산 시장으로 들어갈 확률이 높다. 그렇기 때문에 본인의 자산이 100이라면 50은 부동산 30은 주식 20은 현금을 보유하는 것이 좋다.
임장보고서 작성 시 반드시 포함 해야하는 내용 : 투자자관점의 단지분석을 통한 결론내기
투자자의 단지분석은 과거시세흐름, 비슷한 가격대 아파트 비교평가, 내 생각 3가지로 나뉜다. 과거시세흐름 분석은 전세가 떨어진 구간에서는 왜 전세가 떨어졌었는지(공급으로 인한것인지) 매매가가 급등을 하였다면 무슨일이 있었는지 파악해 보는 것이다. 비슷한 가격대 아파트 비교평가는 말 그대로 비슷한 가격대의 아파트를 나열해 비교평가를 통한 저평가 아파트를 파악해 보는 것이다. 그 이후 내상각을 통해 우선순위의 아파트를 정한 후 투자여부를 결정하는 것이다.
나의 앞마당이 늘어남에 따라 가장 신경써야 할 부분은 결론 부분이다. 실제로 투자한다는 마음으로 모의 매매/전세 계약서를 작성해보는 것도 좋다.
입지 VS 평형
투자를 할 때 어떤 아파트를 선택하는지에 따라 다른 결과를 가져올 수 있다. 우리가 가장 헷갈려 하는 것은 입지 대비 평형이 좋은 아파트와 평형대비 입지가 좋은 아파트에 대해 고민을 많이 할 것이다. 일반적으로는 평형보다 더 좋은 입지를 선택하는 것이 수익률 측면에서 더 좋을 가능성이 높다. 그러나 절대적인 것은 아니기 때문에 개별 단지 별로 판단하는 것이 중요하다.(구축 아파트의 경우 용적률 210% 기준)
입지가 좋은 소형 아파트라고 하더라도 용적률이 너무 높다면 땅의 지분이 낮기 때문에 잘 판단한 후 투자하는 것이 좋다.
역전세 대비 현금/전세금 운용
역전세 대응 방법은 첫 번째 현재 전세 시세가 얼마인지 확인해 보는것이다. 내 물건의 전세가 시세보다 낮게 잡혀 있다며 굳이 역전세에 대응할 필요는 없다. 그러나, 시세보다 높거나 시세만큼 잡혀있다면 어느정도는 대응할 필요가 있다. 두 번째는 공급이 있었을 때 전세금이 몇 % 떨어졌는지 확인해 보는 것이다. 이를통해 미리 전세하락을 예상하여 역전세를 대비하는 것이다. 세 번째로는 대출로 해결할 수 있는지 현금흐름을 체크하는 것이다. 이를 통해 최악의 경우를 대비할 수 있다.
역전세가 있었던 상황을 돌이켜 보면 항상 전세가 급등한 후에 역전세가 왔다. 그렇기에 항상 준비하는 자세를 취해야 한다. 그렇기에 전세금을 운용할때도 전세금을 올려 받을 때 무리해서 올려받지 않고, 전세금을 올려 받더라도 그 금액을 다 사용하지 않는것이 중요하다.
5순위 시세표 작성 TIP
- 업데이트 주기는 한달에 한 번!(투자를 앞두고 있다면 2주에 한 번씩)
- 더 좋은 단지가 나온다면 밀어내기 방식
- 좋은 흐름을 보이고 있는 단지가 있다면 지역 전수조사(매매 보합 or 하락 / 전세 상승)
- 5순위 시세표와 함께 해야할 행동으로는 정찰병 단지를 뽑는 것 지역별로 5개 이상 알람설정 해놓기 네이버 부동산을 및 전화 임장을 통해 매일 확인하기
독립 된 투자자란
- 스스로 결론을 낼 줄 아는 투자잦
- 그냥 결론을 내는 것이 아닌 본인의 기준이 있는 투자자
- 틀려도 복기를 통해 수정 개선할 수 있는 투자자
- 시장이 흔들려도 흔들리지 않는 투자자
투자 경험이 많다고 좋은것은 아니다. ‘경험의 밀도’가 중요한 것이다. 경험에는 직접 경험도 있지만 간접 경험도 있기 때문에 모의투자를 하는 것이 독립 된 투자자로 성장하는데 많은 도움이 된다. 또한, 동료들에게 도움을 주는 것 또한 간접 경험 중 하나이기 때문에 이 또한 경험이 될 수 있다.
3. 잃지 않는 투자를 넘어서는 방법
투자를 해 나아감에 있어서 느린 것은 문제가 되지 않는다. 문제가 되는 것은 ‘포기’하는 것이다. ‘내 뜻대로 되지 않는 것이 현실’이라는 생각을 받아 들이자. 앞으로 목표를 달성하는 날보다 그렇지 못한 날들이 더 많을 것이다. 하지만 목실감을 작성하게 되면 지금 내가 하고 있는 일의 방향성에 대한 확신을 가질 수 있다.
목표를 달성하지 못하더라도 그 목표를 낮추지는 말아라. 그 이유는 낮은 모고표를 달성하는 것보다 높은 목표를 달성하지 못하는 것이 오히려 성장하는데 도움이 된다. 목표를 달성하지 못하더라도 절대 좌절하거나 실마하지 마라. 어제의 나보다 성장하고 있다면 잘하고 있는거다.
실력에서는 뒤처질 수 있어도 노력에서는 뒤처지지 말자 - 너나위 -
10억 달성 로드맵
현재시장에서는 채수를 늘려가는 것이 어려운 시장이기 때문에 투자자들이 많은 고민을 갖고 있을 것이다. 그러나 갈아타기 만으로도 10억을 달성할 수가 있다. 갈아타기를 위해 준비할 것은 앞마당을 계속해서 늘려가는 것 뿐이다. 앞마당을 늘려감으로써 갈아타기를 할 시기가 온다면 내 투자금으로 가장 좋은 아파트를 사는 전략을 통해 갈아타기를 진행하면 된다. 아파트를 1채 매매 후 2년이라는 시간도안 수익 + 모은 돈을 통해 더 좋은 아파트로 갈아타면 되는 것이다.
1호기 투자 진행 후 무엇을 해야 할까?(내 질문)
1호기 투자를 진행 후 해야 할 것은 갈아타기를 위한 앞마당을 만드는 것이다. 갈아타기에서 중요한 2가지는 갈아탈 집과 돈이 있어야 한다. 갈아탈 집은 기존 집 보다 더 좋은 입지의 앞마당을 만들어가며 준비하면 된다. 돈 모으는 능력은 내 급여의 일정 수준 이상 모으는 것을 의미하는데 월급의 50%이상은 모으는 것을 추천한다.
최종 목표 달성을 위해 내가 지금 해야 할 일은 5년 안에 얼마를 버는 사람이 되고 싶은지 스스로에게 물어보는 것이다. 이를통해 투자목표를 정하고 앞마당을 만들고 5순위 시세표를 통한 비교평가를 해 나아가야 한다.
목표 달성을 통한 3개월 계획
- 7월 : 투자목표 정하기 / 임장 최소 월 4회, 임장보고서 1개, 독서 4권
- 8월 : 시세트레킹 / 임장 최소 월 6회, 임장보고서 1개, 독서 3권
- 9월 : 5순위 시세표 / 임장 최소 월 8회, 임장보고서 1개, 독서 2권
(임장은 반반 나눠서 평일 저녁과 주말 낮에 하는것이 좋다.)
투자환경에 오래남기
투자환경에 오래남기 위해서는 루틴을 만드는 노력이 중요하다. 그리고 내가 왜 투자를 시작하게 되었는지를 잘 생각해 보아라. 결국, 우리가 노력한다는 것은 기회가 왔을 때 그 기회를 잡을 수 있는 확률을 높이기 위함이다. 포기하지 마라.
성공의 순서
- 즐겁고 재밌어서 열심히 함(반짝이는 눈)
- 슬럼프(현재 내가 머무르고 있는 단계)
- 루틴화(나를 믿지말고 루틴을 믿어라)
- 보상
- 성공
성공의 순서는 단순하다 1번부터 4번을 반복하는 것이다. 슬럼프가 오더라도 루틴을 믿어라 믿고 보상을 받고 다시 즐겁게 임하고 슬럼프에 빠지다 보면 성공이라는 문앞에 다가가 있을 것이다. 나를 믿지말고 루틴을 믿어라.
