✅아파트명 : 광명아크포레자이위브
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
광명시 종사자 수 : 105,342명
광명시 직장 등급 : B등급
→ 광명시는 베드타운으로서 기능하는 곳!
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 48분 (마을버스 or 도보 +지하철 환승 1회)
여의도역 : 38분 (마을버스 or 도보 +지하철 + 버스)
시청역 : 46분 (마을버스 or 도보 +지하철 환승 1회)
교통등급 : A
→ 강남역은 1시간 이내, 여의도, 시청도 30분대~50분 안쪽으로 도착하는..교통이 제일 중요한 곳!
그런 측면에서 아크포레는 멀세권..이라 이게 좀 아쉽다. 1단지는 멀세권 2단지는 비역세권이라고 봐야한다!
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 광남중학교, 학업성취도 75%, C등급
광문중학교. 학업성취도 75%, C등급
→ 학군 불모지 ^^..학군은 철산중이 90%로 광명에서 제일 좋다!
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : C등급 - 광명사거리 역 내 이마트 에브리데이 빼고는 대형마트 없음
5. 공급
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 광명시 인구수 : 303,479명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1년 : 1,517세대 / 3년 : 4,551세대)
3) 3년 입주량 합계 : 6,693세대 (26년 1,862세대 + 27년 4,831세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 6,693세대÷3년 = 연평균 2,231세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,231÷1,517 =1.47배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1~2배이내 > B 등급
→ 공급이 젤 리스크! 26년 올해는 적정선이라고 봐도,
내년이 4800세대라 28년 공급이 0세대일때 전월세 내놓는 것이 중요해 보인다!
29년은 공급 폭탄! 30년 부터는 다시 제로..
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
→ 이 수익률 계산기 맞게 한지 모르겠다 ㅠ KB시세 왜 안보이냐구요~!!
현재 시세: 아크포레자이위브단지 21평 현재 매매 9.4억, 전세 4.7억
5년 내 고점 매입시: 26년 5월 매매 9.6억 전세 4.7억
5년 내 저점 매입시: 23년 2월 매매 5.5억 전세 3.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
→ 기본적으로 21년 신축이라 전고/전저 파악이 어렵기 때문에, 다른 방식으로 접근하는게 맞는 것 같다.
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 26년 전고점 9.6억 / 현재 매물이 10.4억에 나와있어 저평가는 아닌 것 같다.
다만 내가 샀을때는 작년 겨울이라, 8억 정도로 계약했기 때문에 당시 기준으로는 저평가가 맞는 것 같다.
(24년~25년 초 6억 중후반 ~ 25년 중후 7억 중후반)
2) 환금성 : 대단지 신축이라 거래가 매우 활발. 환금성 있는 단지
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전고점 기준으로 시세차익 1.5억으로 계산했을때, 투자금 대비 수익률 약 41%
4) 원금보존 : 현재 전세가 4.7억x10년 후 2배 가정했을때 = 9.4억 < 이미 전고점 이하에 매매
→ 원금 보존은 될것으로 예상
5) 리스크 대비: 전월세를 준다고 했을때 29년은 공급 폭탄으로 주의. 입주 앞뒤 6개월 정도를 보고, 그 기간 피해서 내놓는것이 중요. 전세가 너무 높히지 않고 내놓기.(대규모 공급으로 인한 역전세 대비)
나의 투자 결론(매수 여부):
다시 돌아가면? 광명아크포레자이위브는 매수할만한 단지인 것 같긴 하다.
1. 25년 말 시장을 생각했을 때 이전 가격 대비 크게 오르지 않은 “비싸지 않은” 단지라는 생각
2. 단지 자체는 신축이기에 광명에서 선호하는 단지. 하지만 광명동에는 신축 단지가 많기때문에 가장 선호하는 단지는 아니지만, 같은 49타입으로는 방3개 구조가 1개 단지 밖에 없기 때문에,
49타입을 보는 타겟들에게는 더 선호하는 단지가 될 수 있을 것 같다.
3. (가)저환수원리 : 배운것에 따라 가-가치가 있는 땅(강남 1시간 내) / 저-비싸게 사지 않음 /수-현재 수익률 44% /원-전세가 2배 내 매수 / 리-리스크 관리 필수!!!(26년 초 계약으로, 28년 중 전월세 내놓기 가능!)
최선의 선택은 아닐 수 있어도 '가저환수원리'를 지킨 내집마련이 아닐까 싶다..!
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 보고서를 작성하면서 오히려, 이건 가치가 있는 물건이고 잘 보유해 나가야겠다는 생각이 들었다.
하지만 아쉬운 점은 있다 ㅜㅜ
매수 전에 하루라도 더 생각해보며, 비교했던 다른 단지들의 수익률 보고서를 써보고 비교평가를 제대로
해봤으면 어땠을까? 관악구, 동대문도 내가 고려했던 지역이기에 조금 아쉬움이 남는다..!
이번 수익률 보고서 과제 작성을 통해, 내가 당시에 비교했던 단지들도 모두 작성해보려고 한다!
첫 투자는 최고일 수 없지만, 두번때 투자는 조금 더 나아야 하기에~~~!
비교해보며 실력을 키워보자!! 나 화이팅!!
