✅아파트명 : 석수역 푸르지오 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
안양시 만안구 종사자 수 : 90,282명
안양시 만안구 직장 등급 : C
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 56분 (환승 1회)
여의도역 : 36분 (환승 1회)
시청역 : 44분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 연현중학교, 학업성취도 82.1%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
반경 1km 내에 백화점, 마트 0개 (광명으로 가야 이용가능한 시설 있음)
환경 : C등급
5. 공급
1) 안양시 만안구 인구수 : 233,415명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 1,167세대 / 3년 : 3,501세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1327세대 (26년 705세대 + 27년 0세대 + 28년 622세대)
4) 연 평균 입주량 : 1327세대÷3년 = 연평균 442세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 442÷1327 =0.33배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 석수역 푸르지오 아파트 32평 현재 매매 9.2억, 전세 5.5억
5년 내 고점 매입시: 22년 4월 매매 9.1억 전세 5.8억
5년 내 저점 매입시: 23년 2월 매매 7.0억 전세 4.0억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점과 가격이 같아져 상대적 저평가는 x
2) 환금성 : O
3) 수익률 : 수익률 100%일 때 : 투자금이 3.7억이므로 매매가가 12.9억까지 올라야 한다.
5) 리스크 대비: 27,28년에는 공급이 별로 없지만 29년에 만안구에 2500세대 입주가 있어서 리스크 대비를 해야할 것 같다.
나의 투자 결론(매수 여부):
석수역 푸르지오는 신안산선 호재도 있고 강남까지 1시간 이내이기 때문에 장기 보유 한다면 괜찮지 않을까 생각 했다. 그러나 산본 대장단지나 다산 신도시에 비슷한 매매가의 물건이 있으므로 매수 전 비교평가가 필수.
