내 종잣돈 2배로 불려주는 지방실전투자 노하우
26년 2월 지투를 듣고 5개월만에 다시 듣는 지방투자실전반 강의
그때와 바뀐 것이 있다면, 전세가율인데요
당시에는 공급이 적은 지역 위주로 전세가격이 차오르는 상황이었다면,
현재는 대부분 지방의 전세가가 상승하면서 평균전세가율이 상향되었고 (5대 광역시 모두 전세가율이 상승한 상황),
실거주자들의 매매 전환까지 이어지고 있다는 점입니다
수도권은 스트레스dsr과 규제지역 확대로 난리에 난리지만,
지방은 스트레스dsr 정책 시행을 올 연말로 유예하며 다소 우호적인 입장까지 보여주고 있고,
대출 규제 역시 타이트하지 않기 때문에 무주택 소액 투자자분들에게는 정말 좋은 기회인 것 같습니다
1강을 듣고 남겨야 할 것은
Part1. 현재 지방 아파트 시장 진단 및 투자기준
Part2. 종잣돈 2배 불리는 지방투자 성공 공식
Part3. 지방투자 후 여러분의 로드맵 (이번 강의에서 특히 분량이 길어진 파트로 매도까지 설명)
Part1.에서는 잔쟈니 튜터님을 통해서 각 지방 시장의 상황을 면밀하게 알 수 있었습니다.
울산, 대구 모두 전세가 부족한 상황이지만 그럼에도 불구하고 전세가를 올렸을 때 전세가 잘 나가지는 않는다
대전은 27년 강한 입주가 남아 있어서 어지간한 선호 단지가 아니면 매수를 미루는 모습을 보인다
청주는 지금 반도체 호황의 호재로 배액배상이 일어나며 신고가를 찍고 있다
다만, 여기서 우리가 확인해야 할 것은
지방의 가격이 공급과 상당히 긴밀한 것은 맞지만, 공급만 봐서는 안되고 사람들이 좋아하는 곳을 알아야 한다는 점
그런 곳에서 매매가를 밀어올리는 힘이 먼저 그리고 강하게 발생한다는 것까지 알고 있어야 한다
더불어, 가수요가 붙은 단지 (좋은 단지)와 그렇지 않은 그냥 지역 내 선호단지의 그래프 흐름이 다르다는 점
튜터님께서는 5대 광역시+50만 인구 이상 중소도시의 대표 단지들의 가격을 통해
(입지좋은 신축, 구축, 입지 중간 신축, 덜선호 구축) 해당 지역의 분위기를 설명해주셨고,
자연스럽게 지역간 비교평가로도 이어졌는데, 저는 이 부분을 재수강하면서 많이 다르게 들렸던 것 같습니다
그 사이 앞마당도 늘고 해당 단지의 가치를 알게 되면서 튜터님이 비슷하게 생각하시는 단지는 이 정도구나 라는
기준을 잡을 수 있었고, 이 부분을 BM에서 앞마당 원페이지를 작성해보고자 합니다!
BM: 지역의 바로미터 단지들을 지도에 올리고 지역간 비교 평가로 연결
Part2.에서는 지방투자 성공 공식에 대해서 알려주셨는데요.
가장 기억에 남았던 말씀은,
가치있는 단지를 살 수 있는 기회는, 과잉 공급장 후반부에 접어들면서 가격이 절대적으로 저렴하고 “전세가가 더이상 빠지지 않는 시기”로 이 시기에는 대부분의 사람들이 지켜보자는 심리가 완연할 때이다
이건 지방 뿐만 아니라 서울, 수도권 모두 해당되는데 좋아하는 단지의 가수요가 언제 붙는지의 바로미터가 이 지표이다
단순히 매매가가 보합되는 것 뿐만 아니라 전세가를 꼭 같이 보면서 긴밀하게 봐야겠다는 생각과 그러려면 입주장은 자주 트레킹 하면서 기회를 지켜봐야겠다는 생각이 들었습니다
BM: 이런 현상은 지방 뿐만 아니라 수도권에도 발생하니, 수도권 내집 마련을 노린다면 구성남, 광명 신축 입주 때도 한번 지켜보자!!
지방 소액투자에서는 투자범위가 정말 중요한데, 소액이 중요한 것이 아니라 “가치가 있는데 싸고 투자금이 적게 들어가는 것”이 본질이다
사실 지난 월부학교에서 중소도시 매임을 했을 때, 그간 꽤 투자자로 기준을 잡았다고 생각했는데 투자금에만 혹하면서 그 가치에 대한 판단 기준을 완전히 가리고 눈이 멀었던 적이 있습니다
그때 다행히도 담당 튜터님과 잘 이야기 하면서 매수까지는 이어지지 않았지만, 그 때부터 저는 항상 생각해보는 것이 정말 가치가 있는지, 사람들이 좋아하는지 (환금성)을 제일 먼저 보려고 하고 마음을 다잡으려 했던 것 같습니다
이 기준이 1강 마지막에 나오는 저평가>투자금>리스크 순으로 봐야 하는 이유의 한가지가 되지 않을까 싶습니다
임보에 적용하고 싶은 점이 있다면 임장지 내 비교평가 방법과 앞마당에서 비교평가 하는 방법인데요
튜터님이 예시로 가지고 와주신 것은 OO지역의 상위 생활권 위치 좋은 신축 25py VS 생활권 중 연식 낡은 33py
적용하고 싶었던 이유는 단순히 비슷한 금액대의 단지 2개를 가져오신 게 아니라
1. “해당 지역에서는 이런 테마의 비교 평가가 자주 발생할 거에요”라며 시장 상황이 설명됐다는 점
2. 비교 평가 과정에서 앞에 지역의 우선 입지 요소를 그대로 가지고 오셔서 적용하는 사고 프로세스가 명확하다는 점
3. 그리고 진짜 잘 선택한 것인지 앞마당에서 가져올 때 매매가가 비슷하거나 조금 더 높은 단지를 선별하셨다는 점
이 과정들이 엄청 자세했고 지역마다 입지 요소 중요도가 다 다른데 어떻게 적용해야 할지를 보여주셔서
굉장히 실효적이었습니다!
끝으로, FOMO라는 단어로 서울, 수도권 부동산 그리고 주식 시장이 연일 상승세를 보이며 고공행진 중인 시점에서 튜터님이 추천해주신 “돈의 심리학”을 꼭 다시 재독하면서 왜 상승장에서 이런 심리들이 발동하는지
그리고 나는 어떤 마음이 드는지 메타인지를 해봐야겠다는 생각이 들었습니다
하지만, 이런 시장에서도 여전히 지방 아파트는 싸고 기회가 있다는 생각도 동시에 들어서 투자를 준비하시는 분들이 꼭 지금 시장에서 자산을 가지는 것으로 이어지면 좋겠습니다
잔쟈니 튜터님의 명품 전임으로 지방 어디가 지금 그렇게 핫한지
그리고 전임을 통해서는 어떤 걸 파악하고 시세에서는 어떤 요소를 보면 좋은지 그 방법에 대해 뾰족하게 배운 것 같고
강의를 통해서 튜터님의 비교평가를 들을 수 있어서 참 다행이었습니다!
긴 시간 좋은 강의를 해주신 튜터님께 감사합니다 :)
