[열기91기 3모하는 너바나님의 자산만큼 4모을조_활기찬산] 대덕테크노밸리10단지꿈에그린 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 대덕테크노밸리10단지꿈에그린

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

대전시 유성구 종사자 수 : 204,522명

대전시 유성구 직장 등급 : A등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

대전의 주요 업무지구는 서구 둔산동 일대라고 볼 수 있으나 유성구도 자체 업무지구(연구단지) 보유하고 있음

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 관평중학교(학업성취도 93.6%), 동화중학교(학업성취도 92%), A등급으로 배정받는 중학교 모두 괜찮음

• 초품아로 학원가를 끼고 있으며, 고등학교도 같이 있어 한번 자리 잡으면 초-중-고 수요 있음
• (단, 둔산동 학원가 빠져나갈 수 있음) 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 대형마트(롯데마트), 현대프리미엄아울렛, B등급

학원가, 공원, 쾌적한 느낌의 단지로 좋다.

5. 공급

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 유성구 3년입주 합계 : 9,930세대 (26년 2,783세대 + 27년 6,157세대 + 28년 990세대)

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 대전시 유성구 인구수 : 371,147명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,855(1년 :  1,855세대 / 3년 : 5,565세대)

3) 3년 입주량 합계 : 9,930 세대 (26년 2,783세대 + 27년 6,157 세대 + 28년 990세대)

4) 연 평균 입주량 : 9,930 세대÷3년 = 연평균  3,310 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 3,310÷1,855 =1.78배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 2배 이내  > B 등급 

공급이 어디에 있는지 확인해보니 관평동이 아닌 유성구 도안동 쪽이었다. 이쪽에 영향이 있진 않을 것 같다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 10단지 34평 현재 매매 6.5억, 전세 4.5억

5년 내 고점 매입시: 21년 10 월  매매 7.5억 전세 4.7억

5년 내 저점 매입시: 23년  3월  매매 4.5억 전세 4억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 확인불가(6-7억대 아파트 비교필요)

• 대전 서구 23개아파트 중 전고점이 7.5억으로 비슷한 국화한신과 비교 진행

- 한가람, 공작한양, 청솔, 국화신동아, 국화우성, 국화한신이 메인블럭 인근 아파트

• (국화한신) 현재 7.2억(84)로먼저 전고점 도달, 전세가는 7천 더 아래
• (관평10단지) 전고점대비 13.3프로 낮음

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : O 4층 이상, 1001세대 대단지

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 10년 뒤 전세가가 2배 되었을때 전세가율 70프로 가정시 12.85억. 2억을 투자해도 1.855억 벌 수 있기에 수익률은 192.8% 예상함

4) 원금보존 : 전세가율 55프로 이상인 70프로로 높다

5) 리스크 대비: O, 전세가가 최근 5년간 4억대 유지하고 있어, 무리하게 셋팅하지 않는다면 리스크는 괜찮을 것 같다. 

나의 투자 결론(매수 여부): 

10년에 200% 수익을 가져올 가능성이 있지만 2억 투자금을 고려하였을 때 수익금이 비교적 적어 내가 할 수 있는 최선의 투자는 아니라고 생각됨. 물론, 내가 지금 거주할 수 있는곳에서 가장 좋은 곳이지만 내가 살수있는 가장 좋은 곳은 아니기에 투자를 진행하기 아쉬움.  단지 앞으로 계속 시세 트래킹하며 투자금이 지금보더 더 붙을 시 투자 검토 가능
 

✅ 작성하면서 느낀점 : 적으면 적을 수록 맞는지 모르겠다. 하지만 끝맺음을 맺는게 중요하다고 하셨기 때문에 이번엔 여기까지 작성하는 게 나의 현재임을 인지하는게 중요한 것 같다. 어렵다. 조금 더 많이 임장하고 아파트를 보고 가격을 보며 실력 있는 투자자가 되고 싶다.