수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
최근 수도권 임대차 시장의 분위기가 예사롭지 않습니다.
요즘 기사 또한 전세난, 월세난에 대한 기사가 끊이지 않고 있습니다.
공급이 부족한 상황에서 갭투자도 못하게 되어 전세를 내놓지 못하게 되면
그 전세 수요자들은 어디로 가야 될까요?
전세 수요는 많은데 전세는 적고, 전세가가 높아지면서 전세 거주에 대한 부담이 높아지게 되어
월세로 전환하는 수요도 많아지게 됩니다.
그런 수요들이 많아지고 월세 매물 또한 줄어들게 되니 또한 월세 또한 금액이 치솟습니다.
그러면 임차인들이 어디로 가야할 지 걱정입니다.
이런 상황 속에서도 전세를 구하는 사람들은 어떻게든 구하려고 하다보니
전세가 올라오면 집도 안 보고 계약하는 사태까지 보이고 있습니다.
1. 매물 실종, 대기자만 수십 명
- 마포래미안푸르지오 등 대장주 단지 상황: 전세를 찾는 문의는 꾸준하나 소개할 매물이 완전히 고갈된 전세 품귀 상태입니다. 집을 보지도 않고 원격으로 바로 계약하겠다는 대기자만 수십 명이 줄을 서 있는 모습입니다.
서울 아파트 전셋값은 2015년 전세대란 이후 약 10년 만에 최대 상승 폭을 기록하고 있습니다.
2. 전세 수급 불균형
- 전세 매물 급감: 서울 아파트 전세 매물은 약 2만 건으로, 전년 동기 대비 18.7% 감소했습니다. 특히 매매·전세 갭이 작아 소액 투자처로 꼽히던 중랑구(-82.9%), 노원구(-79.6%) 등 강북·외곽 지역의 공급 씨가 마른 상태입니다.
- 전세수급지수 폭발: 서울 아파트 전세수급지수가 126.7을 기록했습니다. 이는 2021년 1월 이후 5년 7개월 만에 최고치입니다. (100 이상은 공급 부족을 의미)
매매가 추월 직전: 서울 전세 누적 상승률은 5.1%로, 매매 상승률(5.11%) 턱밑까지 쫓아왔습니다.
3. 공급 부족을 야기한 3대 메커니즘
① 실거주 의무 (갭투자 차단): 정부의 규제 대책으로 서울 전역 주택 매입 시 2년간 실거주 의무가 부여되면서, 시장에 전세를 공급하던 갭투자 물량이 원천 차단되었습니다.
② 전세대출 한도 축소: 1주택자의 대출 한도가 2억 원으로 낮아지고 DSR 규제가 적용되면서, 전세 자금 조달이 어려워진 임차인과 전세보다 월세를 선호하는 임대인의 이해관계가 맞아떨어져 '전세의 월세화'가 가속화되고 있습니다.
③ 입주물량 공급 절벽 (가장 중요): 서울 아파트 입주 물량이 지난해 3.2만 가구에서 올해 1.7만 가구, 내년 1.3만 가구로 계속 급감합니다. 가을 이사철이 도래하면 전세대란이 심화할 가능성이 매우 높습니다.
4. 경기도로 번지는 풍선효과와 동조화
서울 전셋값을 감당하지 못한 임차 수요가 교통 접근성이 좋은 경기 지역으로 밀려나고 있습니다.
- 경기 광명시 (+8.11%)
- 화성 동탄 (+8.03%)
- 서울에서 가장 많이 오른 성북구(+8.21%)와 거의 대등한 수준으로 상승하며, 서울 접근성이 좋은 경기 핵심지들 역시 매물 부족 동조 현상을 겪고 있습니다.
전세가가 매매가를 밀어 올리는 장세 대비 현재 전세 누적 상승률이 매매가에 육박하고 공급 물량 절벽이 예고된 만큼, 전세가가 매매가를 하방에서 강력하게 지지하거나 밀어 올릴 가능성이 큽니다.
이러한 모습에서 부동산 집 값 잡기.. 오히려 규제로 인하여 가격을 더 오르게 만들고 있는게 아닐까 생각해보았습니다.
감사합니다:)
화이팅!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
