이번 강의에서 키워드는 `전세가율`이었다.공급 부족이 누적되면서 전세가격이 먼저 차오르고
매매가 상승으로 이어지는 시장의 분위기와 흐름을 알수 있는 시간이었다.
5대 광역시를 비롯한 지방 주요 지역들의 전세가율 변화를 보면서
지금처럼 공급이 부족한 시기에 전세가가 먼저 움직이고 매매가를 밀어올리는지
구조적으로 알수 있었다.특히 공급부족 누적으로 전세가 오르면 전세 수요자들이
매매로 돌아서며 매매가를 밀어올리고 이런 시기가 소액 투자자에가 좋은 기회인지도 알수 있었다
1.현재 지방아파트 시장 진단 및 투자 기준
현재 지방시장에서 전세가 줄고 싼 전세 들어간후 갱신권을 써서 전세는 더 줄어들었다.
공급이 감소로 전세값 상승이 원인인데 핵심으로 봐야할것은 단순한 공급물량이 아니다.
강의에서 강조하셨듯 공급만 퉁쳐서 보지 않고 선호도와 같이 봐야한다는것이다
공급과잉인 지역일라도 사람들이 좋아한는 단지는 가격이 날아가고 매매가가 선반등하고
반면 덜 선호하는 단지는 전세가가 밀어 올릴때 비로소 반등이 일어난다
서울이나 수도권에서처럼 전세가율이 낮고 매전차가 단지가 있듯
지방에서도 공급과 특히 선호도로의 차이로 매매가가 반등한다는것이
오늘 들은 강의에서 인상깊은 부분이었다.
그리고 매번 강의에서 강조하는 `선호도`와 `사람들이 좋아하는곳`에 대한것은 환금성과 직결되므로
다시 한번 핵심 투자 기준이란걸 상기 할 수 있었다
지방투자에서 환금성 좋다는 것은 매도 할수 있는 시기가 넓어진다는 뜻이고
먼저 오르고 그지역의 끝단이 오를 때까지 버티기가 쉽다는 것을 의미하니 때문이다
또 중요한것!! 지역 내 투자 범위와 우선순위를 정하는것!!
2.종잣돈 2배 불리는 지방투자 성공공식
수도권 외곽은 투자자의 상황과 보유 목적이 중요하고 지방 소액 투자는 투자범위가 핵심이라면
내가 눈여겨 봐야할 지방 가치성장 투자는 대상과 시기가 중요가 가장 중요함을 배웠다.
독점적 선호도가 있는 단지를 절대적 저평가 시기에 담아야한다는 원칙이 와닿았다
그리고 저평가,투자금,리스트 이세가지 투자 의사 결정과정3단계도 중요하게 볼 부분이었다
이 챕터중 특히 기억에 남는건 잔쟈니 튜터님께서 내가 선택한 한건 한건이
재 자산을 꾸준하게 불려주게 만들어야하고 최고는 아니더라도 차선이라도 확신을 얻고
행해야 한다는 말씀이 인상깊었고 공부한 과정을 결과로 만들어 내기 위해
매수 기준을 지키는 훈련이 필요하단 생각이 들었다
3.지방투자후 로드맵
현재 나에게 가장 중요한 강의 챕터였던거 같다
투자후 앞으로 매도와 다음 포트폴리오에 대한 프로세스를 디테일하게 배웠는데
이 강의는 전세강의와 더불어 꼭 반복하며 복기해야겠다는 생각이다.
특히 부산사례처럼 보유 중에 규제지역으로 지정되는 리스크속에서 어떻게 이성적으로
매도 타이밍을 잡고 세후 수익률을 계산해야 하는지 배울수 있었고 상승장에선 규제와 양도 차익큰것은
세트로 올 수 있다는 것을 인지해야되것이다.낼거 내고 수익률 챙기기~~
그리고 지방투자로 돈을 번후 단순히 한건으로 만족하는것이 아니라
수익과 저축을 더해 더 가치있는 자산으로 가라아타야 한다는 최종 방향성까지 다신한번 잡게 되었다
이번 강의에서 배운 로드맵을 바탕으로 잃지 않는 투자를 넘어 자산을 지속적으로 키워나가는 투자자가
될것이다~~^^
<적용할점>
이번 임장지에서 선호도 있는 단지와 아닌단지의 전세가와 매매가 사이클 살펴보고
선호도 파악하기 ,,그리고 시세 트래킹하며 후순위 단지의 흐름도 살펴 매도시기도 파악해보기
