[에이스1반 국송이] 대한민국 부동산의 역사 독서 후기

STEP1. 책의 개요

내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요

1. 책 제목: 대한민국 부동산의 역사

2. 저자 및 출판사: 홍춘욱/상상스퀘어

3. 읽은 날짜: ’26.07.01~26.07.08

4. 총점 (10점 만점): 7점/ 10점

인상깊은 한 문장

“역대 정부는 새로운 신도시 건설계획 발표할 때마다 입주시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 했지만, 헛된 공약으로 끝났다.”

• 투자공부를 시작하기 전에 나 또한 호재를 통해 부동산을 접근했다. 하지만 이러한 호재 계획은 계획일 뿐 우리가 실질적으로는 가치를 더욱 더 바라봐야한다. 그 가치기준으로 우리의 결정이 닿아야 보유하는데 확신을 가질 수 있다는 생각이 들며, 투자공부를 하기 전후 생각의 변화를 느껴볼 수 있었다.

STEP2. 책에서 본 것과 깨달은 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

저자인 홍춘욱 박사는 대한민국 부동산 시장을 이해하기 위해서는 단순히 현재의 시장만 보는 것이 아니라, 과거의 역사와 경제 흐름을 함께 살펴봐야 한다고 말한다.

책에서는 한국의 주택 시장을 움직이는 가장 중요한 요인으로 경기와 주택 공급을 꼽는다. 경기가 나빠지면 소득 전망이 악화되고 PIR이 높아져 주택 수요가 위축된다. 여기에 공급이 수요를 넘어 미분양이 증가하면 사람들은 '조금만 더 기다리면 더 싸게 살 수 있겠다'는 기대를 갖게 되면서 시장은 더욱 침체된다.

하지만 저자는 이러한 흐름 역시 하나의 요인만으로 설명해서는 안 된다고 강조한다. 예를 들어 최근 반도체 경기 회복과 함께 서울 아파트 가격이 반등한 사례가 있는 반면, 2022년에는 반도체 가격 하락과 함께 주택 시장도 침체를 겪었다. 이처럼 부동산 시장은 경기, 공급, 금리, 산업, 인구 이동 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하는 시장이기 때문에 하나의 변수만으로 미래를 예측하려는 태도를 경계해야 한다고 말한다.

또한 저자는 한국 부동산 시장의 특징으로 정부의 적극적인 정책 개입을 꼽는다. 금융기관 대출의 상당 부분이 부동산과 연결되어 있기 때문에 정부가 시장의 급격한 붕괴를 그대로 방치하기 어렵다는 것이다. 따라서 분양가상한제 완화, 양도세 중과 해제, 투기과열지구 해제와 같은 정책 변화는 시장의 저점을 판단하는 중요한 신호가 되기도 하며, 실제로 경험 많은 투자자들의 매수세를 이끌기도 했다.

신도시 정책에 대해서도 역사적 관점에서 바라본다. 역대 정부는 신도시를 발표할 때마다 교통 인프라를 함께 약속했지만 실제 입주 시점에는 계획이 제대로 이행되지 않은 사례가 많았다. 그렇기 때문에 현재의 정책만 볼 것이 아니라 과거 정책이 어떻게 실행되었는지를 함께 살펴보는 것이 중요하다고 설명한다.

또 하나 인상 깊었던 부분은 시장을 바라보는 시각이다. 저자는 일부 고가 아파트의 가격 변화보다 근로자들의 시간당 임금과 소득 증가에 더 주목해야 한다고 말한다. 상장기업의 이익이 사상 최고치를 기록하고 연봉 1억 원 이상 직장인의 비율이 꾸준히 증가하는 상황이라면, 단순히 집값이 올랐다는 이유만으로 '버블'이라고 단정해서는 안 된다는 것이다. 결국 선정적인 전망보다 경제 지표를 바탕으로 냉철하게 시장을 바라보는 시각이 필요하다고 강조한다.

마지막으로 서울의 주택 문제를 해결하기 위해서는 외곽 신도시 공급만으로는 한계가 있으며, 용적률 상향이나 주차장 규제 완화 등을 통한 도심 고밀도 개발이 필요하다고 주장한다. 도심 개발은 주택 공급 확대뿐 아니라 통근 시간을 줄이고 환경 부담까지 완화할 수 있는 현실적인 대안이 될 수 있다는 점도 함께 설명한다.

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• 이 책을 읽으면서 가장 관심 있게 읽었던 부분은 주택 가격이 왜 상승하는지, 그리고 그 상승을 어떤 관점에서 바라봐야 하는지​에 대한 내용이었다.
• 가장 공감했던 부분은 역시 공급의 중요성이었다. 홍춘욱 박사님 역시 주택 공급을 중요한 변수로 언급했는데, 현재 수도권은 역대급으로 공급이 부족한 상황이다. 지금 당장 착공을 하더라도 입주까지는 최소 3년 이상의 시간이 필요하고, 3기 신도시 역시 공공분양 비중이 높아 일반 수요자들이 체감할 수 있는 공급은 더욱 제한적이다. 새집에 살고 싶어도 충분한 물량이 받쳐주지 못하는 상황이 이어지면서 수요와 공급의 불균형이 발생했고, 이것이 최근 주택 가격 상승의 중요한 원인 중 하나라는 점에 깊이 공감했다.
• 또 하나 인상 깊었던 키워드는 경기였다. 최근 반도체 사이클이 회복되고 우리나라 주요 기업들이 좋은 실적을 내면서 대기업을 중심으로 소득 수준이 꾸준히 높아지고 있다. 신입사원 연봉이 1억 원을 넘는 기업도 점차 늘어나고 있으며, 실제로 좋은 직장에 다니는 사람들은 더 많은 자금을 활용해 더 나은 주택을 선택할 수 있는 여력이 커지고 있다. 여기에 코로나 이후 확대된 유동성과 완화적인 금융 환경까지 더해지면서 시장에는 여전히 많은 자금이 존재하고 있다. 이러한 경제적 배경 역시 최근 주택 시장을 이해하는 중요한 요소라고 느꼈다.
• 책에서 가장 새롭게 다가왔던 부분은 서울의 용적률을 높여 도심 공급을 확대해야 한다는 주장이었다. 그동안은 용적률 규제를 당연하게 받아들였지만, 서울에 더 많은 사람이 거주할 수 있도록 고밀도 개발을 추진하는 것도 충분히 현실적인 대안이 될 수 있다는 생각이 들었다.
• 다만 이 부분에서는 저자와 조금 다른 생각도 들었다. 서울 도심의 공급 확대도 중요하지만, 외곽 신도시와 광역 교통망을 함께 구축하는 것 역시 반드시 필요한 정책이라고 생각한다. 실제로 신분당선이 연결된 광교나 GTX가 지나가는 동탄을 보면 서울에서 20~30km 떨어져 있음에도 뛰어난 교통 접근성을 바탕으로 높은 주거 선호도를 형성하고 있다. 결국 사람들은 단순히 서울이라는 지역보다도 출퇴근이 편리하고 삶의 질이 높은 곳을 선택한다는 점을 다시 한번 느낄 수 있었다.
• 그래서 나는 서울의 재건축과 재개발을 통한 공급 확대와 함께, 외곽 신도시의 교통 인프라를 충분히 갖추는 정책도 함께 추진되어야 한다고 생각한다. 어느 한 가지 해법만으로는 현재의 주택 문제를 해결하기 어렵기 때문이다.
• 책을 덮으며 가장 크게 느낀 점은 부동산 시장은 결코 하나의 변수만으로 설명할 수 없다는 사실이었다. 공급, 경기, 정책, 소득, 산업 구조 등 다양한 요소가 복합적으로 맞물려 시장을 움직인다. 앞으로도 단순히 "버블이다", "폭락한다"와 같은 자극적인 주장에 휩쓸리기보다 다양한 지표를 함께 살펴보며 스스로 판단하는 투자자가 되고 싶다.
• 마지막으로는 시장이 급등하거나 급락하기보다 실수요자들이 자신의 소득에 맞춰 안정적으로 내 집 마련을 할 수 있는 환경이 만들어졌으면 하는 바람이 들었다. 누군가의 포모(FOMO)와 패닉바잉은 개인의 스트레스뿐 아니라 세대 간 갈등과 자산 격차를 더욱 심화시킬 수 있기 때문이다. 한편으로는 내가 미리 주택을 마련할 수 있었던 것이 얼마나 다행인지 다시 한번 감사하게 되었고, 하루빨리 공급난이 완화되어 더 많은 사람들이 부담 없이 내 집 마련을 선택할 수 있는 날이 오기를 기대하게 되었다.

STEP3. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

• 당장 전세가는 올라갈 것 같다. 
  • 내 상황에 맞춘 전세가 상승 시뮬레이션 돌려보기(1강 줴러미 튜터님 강의 참고 임보 반영)

STEP4 발제문

221p. "특히 상장사의 이익이 역사상 최고치를 경신하는 과정에서, 연봉 1억을 돌파한 직장인의 비율이 6% 선을 넘어 10%에 이르는 중일 때는, '버블'이라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다고 생각한다."

Q. 책에서는 '버블'이라는 표현조차 신중하게 사용해야 한다고 말합니다. 우리는 투자하면서 "폭락", "영끌", "버블"처럼 자극적인 표현을 자주 접합니다. 여러분은 이러한 정보에 휩쓸리지 않고 스스로 판단하기 위해 어떤 기준이나 습관을 가지고 계신가요? 앞으로 하나 실천한다면 무엇을 해보고 싶으신가요?