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26년 9월 돈버는 독서모임 <저소비 생활>
독서멘토, 독서리더
✅ 도서 제목
대한민국 부동산의 역사
✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?
P19. 한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖을 벗어나지 말라고 신신당부했다. 이유는 이른바 경화사족, 특 한양에 사는 세도 가문들이 벼슬을 독점하며 정보와 연줄의 중요선이 커진 것도 큰 영향을 미쳤다.
▶ 예전에 들어본 적이 있는 말이다. 그만큼 양반들과 잘 사는 사람들과의 연줄, 즉 부가 몰려 있는 곳에 정보가 있기 때문에 정보·교육·인맥·문화가 몰리는 중심지에서 너무 멀어지지 말라는 의미라고 생각한다.
방향 | 현재 해당 느낌 |
서쪽 | 서대문, 아현, 공덕, 마포, 합정·양화진 근처 |
남쪽 | 용산, 이촌, 한남, 서빙고, 노량진 일부 |
동쪽 | 신당, 왕십리, 금호, 옥수, 청량리·중랑천 안쪽 일부 |
북쪽 | 성북동, 정릉 일부, 홍제·홍은 일부 |
P62. 서울인구는 1953년 101만명, 1960년 245만명, 그리고 1970년 543만 명으로 불어났다. 이유는 클러스터. 클러스터란 교육과 기업 그리고 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳이기 때문이다.
P64. 배트남의 다낭의 사례도 미국으로 부터 폭격을 받았지만 미국의 폭격이 집중된 지역일수록 원래 잘 사는 곳이었기 때문에 그곳을 먼저 복구 한다. 한국도 마찬가지.
▶ 전쟁이 났던 지역의 경우 미사일 많이 맞은 도시를 사야 하는거내.. 이부분이 정말 인상적이긴 했다. 가장 발전되어 있고 중요한 지역을 타격해야 가장 큰 피해를 입을 것이다. 이렇게 피해를 입더라도 중요하고 사람들이 좋아하는 곳이 회복도 빠를것이다. 마치 모든 악제가 다 나와서 폭락한 주식처럼 더이상 떨어질 곳도 없은 가격의 지역…
P275. 일제 토지 조사 사업을 추진한 가장 큰 이유는 조선 후기 이래 주주 소작 제도를 발전해 온 부유한 조선인들을 식민지 통치의 동맹자로 끌어들이기 위해서다. 지킬 것이 생긴 사람들은 보수적으로 변하기 쉽지 않은가.
▶ 안타까우면서도 공감이 가는 부분이다. 재테크 공부를 하면서 자산을 하나둘씩 만들어 나가다보니 동맹자로 끌어들인다는 말부분에서 움찔했다. 내 경우라면 나는 얼마나 다를 수 있을까 하는 생각이 들었다.
나도 재테크와 자본소득에 대해 알지 못했을때에는 진보쪽 성향이 있었다. 부자들에 대한 좋지 않은 생각들을 많이 했었고 그들이 이기적이며 다른 사람들 생각은 하지 않는다고 생각했다. (대중 매체 때문에 이런 영향을 받은것도 없지 않은 듯 하다.)
그러나 공부를 하고 자산을 쌓아가면서 보수적으로 완전히 바뀌게 되었다. 그래서 과연 내가 일제 시대에 토지를 가지고 있는 사람이라면 나도 토지 조사 사업에 동참하지 않았을까… 하는 생각이 든다… 그럼 나도 친일파가 되었을까….?
✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점
토지 소유권에 의한 변화
모내기가 시작되면서 토지 생산성이 향상되었고 정부의 노력으로 토지 소유권이 강화.
노비를 활용한 대농장 경영의 쇠퇴 : 노비보다는 소장농에게 토지를 나눠 주고 생산물의 절반을 소작료로 받는 병작반수 시스템이 훨씬 편리했기 때문
소농 사회 출현.
상업 발달 : 모두가 쌀 농사를 지를 필요가 없기에 다른 물건도 만들었고 작은 공동체에서 모든 물건을 만드는 자급자족에서 필요한 물건을 시장에서 구매하고 거래 하는 세상으로 바뀌었고 그에 따라 금속 화폐의 필요성이 높아짐.
P48. 식민지 시대에 경제는 변화를 맞이함. 일제와 일본인에 의한 경제 침탈과 지주 겨층의 소귿이 쌀 수출 덕분에 크게 증가함으로써 사회 전반의 불평등이 심해진 것. 특히 농업 생산성 향상으로 토지에 기반을 둔 부자들이 형성되고 이들이 서울의 부동산 매수에 열을 올렸다.
▶ 예전부터 부자들은 부동산을 매수해서 자산을 쌓아 올렸다... 현재와 다르지 않네.... 대한민국 역사상 부동산은 자산등식의 일등공제가 맞는듯 하다.
P79. 서울 강남의 대표적인 부촌인 압구정과 반포 그리고 잠실이 바로 공유 수면 매립으로 만들어졌다.
▶ 현재에는 기획도시 들이 중심이 되어 버렸다. 결국 일자리 때문인듯하다.
P98. 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것은 수출 경기다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 요건이 좋고 국민 소득이 늘어날때는 주택 가격을 잡을 수 없었다. 그리고 부동산 불패 신화의 형성. 1972년 8.3 조치를 계기로 정부의 사유 재산 보호가 불투명하다는 점을 닌식한 재력가들이 틈이 날 때마다 부동산을 매수 했다.
▶ 결국 재력가들에 의해서 불패 신화가 형성되어 버림... 그런데 이건 당연한 본능인듯.
P103. 미국의 금리 인하 효과를 살펴보자. 예끔 금리가 내려가면 저축의 매력이 떨어지며, 저축을 하지 않는 돈은 소비로 연결될 가능성이 높다. 소비 증가로 미챌이 늘어난 기업은 고용과 투자를 늘리며, 주택 및 주식 가격도 은행 예금에서 빠져나온 돈이 몰려들어 회복한다. 그리고 고용 및 자산 가격의 증가는 다시 소비 심리를 개선하는 선순환을 일으킨다.
▶ 나는 저금리는 대출에 의한 투자만 생각했는데 소비로도 생각을 해야한다.. 역시 사람은 내가 생각하고 싶은데로 생각하게 되어 버린다...
P125. 1990년대 한국 부동산 시장은 한국판 잃어버린 10년을 경험했다. 외한 위기와 공금 과잉의 파도 속에 주택 가격이 떨어지고 대규모 미분양이 발생한 것이다. 그러나 일본과 달리 명목 가격의 하락이 크지 않았고, 주택 금융이 발달하지 않은 탓에 디플레 스파이럴로 이어지지 않았다. 더 나아가 199년부터 주택 담보 대출이 활성화되고 수출이 살아나자, 주택 시장은 강력한 상승세를 맛보았다.
▶ 결국 90년 말에 한국 부동산은 공급 폭탄과 IMF로 인해 파산하기 전이었지만 대출보다는 내 돈 위주로 산집들이라 대출 위주로 산 일본과 달리 버틸 수 있었다. 그리고 그 이후 수출 호황과 주택대출 제동의 탄생으로 단순에 부활이 가능했다.
P129. 지역 균형 발전 정책뿐만 아니라, 남동 임해 벨트를 중심으로 제조업 도시들이 큰 호황을 누린 것도 서울 주택 가격의 하락을 유발한 요인이다.
▶ 생각해보니 한때 이런 경우도 있었다. 일단 지역 쪽에 발전을 한다면 지금의 세종 같은 곳이 생길 수 있을 듯.. 결국 양질의 직장이네... 직주근접
P131. 인구가 줄더라도 서울을 비롯한 핵심 지역 부동산 시장은 큰 타격을 받지 않을 것이라는 결론
P138. 분양가 상한제의 몇가지 문제.
가장 큰 문제는 분양가가 억제되면 재건축, 재개발의 동력이 약화된다는 점.
일반 분양 세대의 분양가를 통제하면, 재건축을 추진하는 이들 입장에서 굳이 사업을 서둘러 추진할 이유가 없어진다. 즉 '자기 분담금'을 규제 이전보다 더 많이 내야 한다.
재건축 사업성이 가장 좋을 것으로 예상되는 압구정 현대 아파트조차 분양가 상한제하에서 가구당 10억원이 넘는 분담금을 내야 한다는 추산이 나올 정도. (소형 아파트를 추가로 공급하지 않는다면...)
▶ ㅋㅋㅋ 압구정 현대 아파트도 소형 아파트를 추가로 공급하지 않는다면 10억원이라니... 이곳에 분양가 상한제가 걸린다면 대박이겠내.... 운 좋은 사람들은 한방에 인생 역전이다. ㅎㅎ
P144. 금리하락은 주택 시장에 세 가지 긍정적인 영향을 미친다.
금리가 내려가면 가계의 저축 욕구가 낮아지는 가운데, 경제 전반에 유동성이 크게 늘어난다.
금리하락으로 주택 구입의 기회비용이 낮아진다.
금리 인하의 마지막 효과는 차입 비용의 감소다.
▶ 금리 하락시 내가 생각하지 못한 것은 저축력이 줄어들면서 소비가 늘어난다는것.... 하긴 금융 상품을 사는 것도 소비이긴하지.. 생산자산을 사는 소비!!
P153. 2022년 9월 발생한 레고랜드 사태가 주택 시장에 그토록 큰 충격을 준 이유는 대도시 아파트가 일종의 금융 자산이기 때문이다.
▶ 부동산은 금융자산의 가치와 거주의 가치를 모두 가지고 있는 자산인데 최근에는 금융 자산의 가치가 더 커지는거 같기도 하다.
P154. 금리가 인상되고 약 1년 정도의 시차를 두고 주택 가격이 떨어지는 관계를 파악할 수 있다.
▶ 이거 이야기 해봐야 될 거리 중 하나.
P158. 반대로 환율릐 급등세가 진정되면 안정을 찾을 때, 주택 시장도 회복되는 게 일반적이다.
P189. 일단 활율이 상승하면 부동산 시장은 두 가지 충격을 받는다.
투자 심리가 극격히 위축. IMF 의 트라우마가 아직 남아서...
일플레이션의 위협. 원화 환율이 1% 상승할 때, 수입품 물가가 1.07% 인상
▶ 환율은 부동산과 주식. 모든 자산에 영향을 많이 미치게 된다. 잘 고민해봐야 할 것들 중에 한가지 이다. 그런데 지금의 환율은 내가 처음 보는 수준... 수출 기업들한테는 많은 도움이 되지만 수입 기업들한테는 많이 힘들어지는 상황이다... 이럴때 옥석 가리기 중요하듯하다. 여튼 중요한 점음 환율 또한 부동산에 많은 영향을 미친다!!
P163. 중국 주택 시장이 불활의 늪에 빠져든 이유 세가지
중국 당국의 지나친 대출 규제 정책
부동산 버블의 귬가 감당할 수 없는 수준으로 부풀어 오름.
저가 매수세 실종
2022년 부터 기술 혁신을 통한 현대화 산업 체계 구축이 가장 중요한 정책 추진 과제여서 건선, 부동산 부문에 대한 적극적인 지원을 기대할 수 없게 되었다.
P170. 중국 정부가 부동산 경기 부양에 큰 의지를 보이지 않은 이유는 시진핑 주석이 발표한 공동 부유 정책 노선이 폐기 되지 않았았기에, '대도시에 아파트를 가진' 부자들을 도와주지 않으려는 게 가장 직접적인 이유라고 생각된다.
▶ 여기 저기서 2022년 한국 정부의 대응이 부적절했다고 말하지만 필자와 마찬가지로 나도 그 정책은 적절했다고 보여진다. 그렇지 않았다면 부동산 경기가 어두워 지면서 내수 경기가 더 문제가 되었을 가능성이 크다.
지금 보면 이재명 정부의 부동산 정책이 중국 정책을 따라하는 듯한 느낌도 받는다. 여튼 나도 너무 부동산으로 쏠려 있는 자금이 기업 쪽으로 가야 한다고 생각하는 사람으로써 현 정책이 너무 이상하다고 생각하지는 않는다. 다만, 이제 적절하게 균형을 이뤄야 하는데 이건 두고 보자.
P177. 환율 100원이 상승할 때 삼성전자의 순이익이 대략 2조원 이상 개선된다고 한다.
▶ 역시 우리나라는 수출국이구만.. 그런데 100원 상승에 2조원 정도면.... 지금 전자닉스에 이익중에 환율도 무시를 못할 지수중하나이구나...
P190. 1975년 전체 670만 가구중에서 아파트 비중은 단 1.4%(9.6만 가구)에 불과했지만, 1990년에는 전체의 14.8%가 되고 2000년에는 36.8%까지 상승했다. 아파트의 성공 속에 단독 주택과 빌라는 '열등재'로 변모했다.
P192. 한국에서 아파트가 인기를 끌게 된 것은 2세대 아파트가 나오면서 넉넉한 주차 공간과 편리한 주거 공간을 제공했을 뿐만 아니라, 아파트 단지 내의 공원과 커뮤니티 시설 그리고 상대적으로 널찍한 도로 건설이 이뤄져 주변 삶의 질도 개선된 걱분이라고 할 수 있다.
▶ 1세대 아파트의 경우 인기가 없었고 왜 아파트가 인기가 있어졌는지 알 수 있는 부분이었다. 확실히 요즘은 아파트가 열등재가 맞다...
P202. 역대 정부는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때마다 입주 시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났다.
P203. 1971년 발생한 광주 대단지 사건은 한국형 신도시 건설의 단면을 보여준다. 아무런 도시 기반 시설 없이 서울에서 한참 떨어진 곳에 택지를 개발하는 패턴말이다. 이러한 현상은 1~3기 신도시까지 계속 되고 있어, 앞으로도 달라지지 않을 것 같다.
▶ 책을 읽으면서 말로만 들었던 일들은 읽어볼 수 있다. 일단 주변 인프라가 잘 형성되어야 사람들도 거주할텐데... 근데 사실 이게 쉽지만은 않다. 그러나 최대한 거주 건설과 인프라 건설을 같이 해야 좋을 듯 하다.
204. 제 2의 강남은 없다고 생각한다. 강남만큼 고소득자의 선호에 알맞은 주거 지역이 만들어질 가능성이 극히 낮기 때문이다. 강남의 가장 큰 장점은 직주 근접이다.
P205. 1시간이 넘는 출퇴근 시간은 의학적으로 유의미한 수준의 정신 건강 악화로 이어질 수 있다고 한다.
P206. 우리나라에서 가장 번잡한 역은 여의도, 그 다음은 역삼역. 3등은 종로 3가 일대, 4등은 가산디지털단지역. 이런 지역과 밀접하게 연결된 지하철 2, 3, 7, 9호선은 집값을 움직이는 황금 노선임을 꼭 기억해야 한다.
▶ 결국에는 직주 근접을 봐야 한다. 그러니 교통이지....
P221. 슈퍼리치의 매수/매도에 따라 가격이 달라지는 특정 단지의 아파트 가격보다, 근로자들의 시가당 임금변화에 더 주목할 필요가 있다고 본다. 연봉 1억원을 돌파한 직장인의 비율이 6%선을 넘어 10%에 이르는 중일때는 버블이란느 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다.
▶ 아파트 가격이 올라가는 것은 현실이다. 그 현실을 받아들이지 못하면 현실을 부정하는 것뿐이다. 데이타가 말해주고 있다. 억대 연봉자가 10%를 넘어가고 있다... 그럼 정말 평균 15억의 아파트는 노멀인 것이 된다. 이게 현실이다.
최근 일본 부동산의 상승 이유
2000년대 인구 감소가 본격화되는 상황에서 과거처럼 주택 공급을 끝없이 확대할 필요가 없다고 판단애서 인구가 줄어드는 지방에 공공주택을 짓는 정책을 폐기하고, 세계 최대 클러스터인 도교-요코하마 등 핵심 지역 노후 건물을 초고층 오피스 빌딩으로 재건축, 재개발하도록 유도하는 정책. 이후오 타워맨션(한국의 주상복합)이 인기
아베노믹스. 양적완화
외국인 참여.
매가시티 집중.
▶ 우리나라도 현재 이런 양극화를 겪고 있음. 직장이 몰려있는 서울 중심부의 가격과 지방과의 가격 차이가 계속해서 벌어지고 있음. 그런데 이건 어쩔 수 없는 것 같음... 직장을 최대한 가까운곳에서 출퇴근 하고 싶은 것은 인간의 본성임. 호남 지역의 반도체 건설이 과연 어떻게 될지 궁금하기는 함...
P235. 매도하기 좋은 타이임
갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렸하게 나타남
시장 금리가 상승하기 시작
정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할때.
▶ 내가 배운것에 의하면 매도하기 좋은 타이밍은 수익이 나있고 더 좋은 부동산을 찾아서 그리로 갈아탈때이더라..
P264. 능력있는 컴퓨터 전문가를 채용할 때 가장 주용한 것은 기업의 이름값과 연봉 수준이겠지만, 그 다음으로 중요한 것은 근무지의 위치라는 점을 잊어서는 안된다.
▶ 직주근점. 사람들은 여과시간도 잘 활용하기를 원한다. 그런데 자율주행이 보급화 된다면... 이건 좀 달라질 수도 있겠다 싶다.
P268. 일본 도교의 성공 사례는 한국에 큰 교훈을 제공한다. 용적률을 억제하면서 서울 외곽에 신도시를 건설하는 정책이 앞으로도 유효한지 검토해 볼 필요가 있다. 인구가 계쏙 줄어들고 지방 소멸이 가속화되는데, 지방 균형 발전 계획이 제대로 작용할 가능성은 매우 낮다. 더 나아가 제때 광영 교통망도 건설하지 못하는 환경에서 서울 주변에 끊없이 신도시를 공급하면, 발생하게될 환경 비용 문제도 심각하다는 점을 상기해야 한다.
▶ 일본을 보면 거의 오픈북 아닌다. 우리가 일본을 따라간다는 말은 많이 들어봤지만 정말 따라가는듯. 지방의 인구 절감이 문제가 되고 있다면 정말 양질의 직업을 놔야 한다. 그런데 그래도 서울에 밀릴것이다. 이런 문제들을 어떻게 해결해 나갈지 지켜볼 재미가 있을 듯 하다.
✅ 나에게 적용할 점
- 같은 기간에 임금 상승에 비해 자산(아파트)의 가격은 2배 이상 올랐다고 이야기 하고 있다. 역시 인플레이션에 의해 노동 소득보다는 자산 소득의 상승이 더 크다는 것을 알수 있다.
- 계속해서 노동소득을 자산소득으로 변경해 가는 작업을 해야겠다.
- 대한민국 GDP와 서울아파트의 가격 그래프를 보니 GDP는 꾸준히 상승하였으나 서울아파트의 경우에는 중간중간에 GDP를 따라가지 못하는 기간들이 나오고 있다. 반대로 GDP 보다 높은 기간들도 있다. GDP와의 관계도 좋은 인디케이터일 수도 있다고 생각하고 이 지표들도 확인해 보도록 하자.
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