내마기, 내마중 수강후 수원 실거주 집 매도 후 서울 성동구에 거주 분리로 갈아타기 하였습니다.

안녕하세요. 도롱이(다) 입니다. 

지난주에 재테크 기초반 오프 수업후에 너나위님께 최근에 제가 성동구로 갈아탔는데 내짐마련기초, 중급반 강의와 유튜브 구해줘 월부에서 너나위님께서 해주신 말씀이 너무 많은 도움이 되었다고 감사하다고 말씀 드렸습니다. (사실 너나위님께 감사하다는 말씀을 꼭 얼굴보고 말씀드리고 싶어서 재테크 기초반 수업을 오프로 선택하였습니다..)

너나위님께서 자기 일처럼 기뻐하시면서 후기를 써달라고 하셔서 이렇게 글을 쓰게 되었습니다. 

솔직히 저는 제가 할 수 있는 한 최선의 노력을 하고 제 상황에서 무리하지 않는 선에서 최고의 매수를 했다고 생각하였지만 매물 코칭도 받지 않아 확신이 없었고 월부에 계신 다른 선배분들에 비해 한없이 부족한 노력이었다고 생각하고 있어서 후기를 쓸 생각이 없었습니다. 그러나 너나위님께서 후기를 써달라고 하셔서 기분 좋게 부담 없이 감사한 마음으로 이렇게 글을 쓰게 되었습니다. 혹시라도 이 글이 다른 분들에게 조금이라도 도움이 된다면 정말 기쁠듯 합니다. 

지금은 장기적으로 봤을 때 내집 마련을 하기 좋은 시기

결혼 전에도 수원에서 살았었고 결혼 후 수원에서 실거주를 하면서 큰 불편없이 15년을 거주해 왔습니다. 수원역에 위치한 아파트라 시간의 문제였지 어느곳이든 갈 수 있는 교통과 주변에 두개나 있는 백화점은 나름 실거주의 만족감을 주었습니다. 

다른 사람들이 부동산 이야기를 할 때마다 “나는 살기 좋은 실거주 집이 있으니까..”하며 관심을 가지지 않았었습니다.  20년, 21년초반 상승장에도 21년 후반에도 그리 크게 신경쓰지 않았습니다. 그러다가 유튜브(심사임당 체널)를 통해 너나위님을 알게 되었고 알고리즘에 의해 월부라는 곳을 알게 되었습니다. 너나위님께서 보여주신 진심 어린 조언들을 보고 들으면서 이 사람한테는 배움을 받아보고 싶다고 느꼈고 23년 하반기때 “장기적으로 봤을때 내집마련을 하기 좋은 시기”라는 너나위님의 말을 듣고 서울 아파트라는 자산을 소유할 수 있는 좋은 시기라고 생각하여 강의를 듣기로 마음 먹었습니다. 

부린이의 눈높이에 맞는 강의

월부에서 첫 강의를 내집마련기초반 오프로 수강하였습니다. 그리고 다음달에 바로 내집마련중급반을 오프로 수강하였습니다. 수업을 들으며 너나위님 외에 자모님과 새벽보기님을 알게 되었습니다. 모든 강의가 초보인 저에게는 너무 새로웠고 무엇보다도 기준을 정할 수 있어서 너무 좋았습니다. 특히 부동산에 대해 아무것도 모르는 저에게는 기초반 3주차에서 너나위님께서 해주신 강의들이 너무 많은 도움이 되었습니다. (실제로 부동산에 전화하거나 부동산에 가서 해야할 행동들을 그대로 따라 하였습니다.)

또한 자모님과 새벽보기님에게는 강의 후 간단한 질의응답때는 짧지만 강력한 인사이드를 얻을 수 있었습니다. 기초반 자모님과 이야기후 거주분리를 확신하게 되었고 중급반 새벽보기님과의 이야기 후에는 제 종잣돈으로 갈 수 있는 지역을 많이 줄여주셨습니다. 덕분에 2,3급지만 집중적으로 돌아다니며 볼 수 있었습니다. 

너나위님 말대로 한번 가본 단지들이 머리속에 그려지내…

강의를 시작한 후 주말마다 강의에 나온 2~3급지의 모든 아파트에 가보았습니다. 내집마련 강의에는 조모임에서 조원들과 함께 임장가는 과제가 없었기에 아무것도 몰랐지만 일단 갔습니다. 가서 돌아다니다 보니 “와~ 살고 싶다.”라는 단지와 “같은 가격이면 여기 보다는 저기가 나을거 같내..”라는 감을 잡을 수 있었습니다. 또한, 매물 임장때는 어떤 것을 봐야 하는지 강의때 나온대로 최대한 보려고 노력하였습니다. 

1월부터 3월말까지 모든 주말에 마포, 성동, 동작, 영등포, 서대문구, 강동구, 동대문구의 15년 이하의 대부분의 단지들을 돌아다녔습니다. 그리고 제가 간 모든 단지를 일주일 간격으로 시세파악을 하였습니다. 이렇게 단지들을 돌아다니고 나니 너나위님께서 말씀하신대로 유튜브에서나 사람들이 제가 가본 단지를 언급할 때면 머리속에서 그 단지들이 그려졌습니다. 직접 가봤기 때문에 가능한 일이었다고 생각합니다. 그전에는 휴대폰에 두 딸들 사진 밖에 없었는데 임장 후에는 아파트 사진들로 도배가 되었습니다. 

그리고 3월부터는 적극적으로 부동산에 들어가며 번호를 남기며 돌아다녔습니다. 

-25%라는 가장 큰 허들.. 그러나 갈아타기의 경우 예외

강의를 듣고 임장을 다니던 도중 내집마련 기초반을 들으면서 내놨던 집에 매도가 되었습니다. 15년 산 집의 매도 계약을 하는 날에 좀 섭섭하더군요.. 가족들도 아빠의 말을 믿고 따라줬지만 집이 팔린 날 많이 서운해 했습니다. 

1주택자에서 무주택자가 되니 마음이 싱숭생숭하였습니다. 매도 후 3일째 되는날 구해줘 월부에서 저와 동일한 사연이 있었는데 1주택을 유지하는 갈아타기의 경우 타이밍을 젤 필요없이 갈이 끼우면 된다는 너나위님의 말들 듣고 와이프와 이야기 후에 그동안 돌아다닌 단지 중에 선택하기로 결정하였습니다. 

이 말을 유튜브를 통해 듣기 전에 저의 가장 큰 허들은 -25%였습니다. 내집마련 강의에서는 -25%을 기준으로 잡아 주셨기 때문에 -25%가 될때까지 기다리고 있었으나 갈아타기라는 예외를 인식한 후에는 바로 결정할 수 있었습니다.  또한 실거주 집을 매도 하면서 투자금이 추가 되었기에 종잣돈 +1억인 지역의 가격이 떨어지거나 전세가 올라가는 것을 기다리지 않아도 되었습니다.  

내 나름대로의 나만의 기준

제 나름대로의 기준을 세웠습니다. 실거주 집을 전고점 대비 -17%에 매도 했기에 매수할 집은 전고점 대비 최소 -17% 와 같거나 더 떨어진 곳을 매수한다는 기준을 세웠습니다. 그러나 어느 특정 단지의 경우 전고점 대비 -13%밖에 떨어지지 않아 기준에 벗어났으나 너무나 마음에 들어서 그곳을 사고 싶어 이성적으로 판단을 하기 어려웠습니다. 그래서 아래 표과 같이 스코어 카드를 만들었습니다. 

배운 것을 최대한 이용하여 각 입지에 점수를 주었습니다. 제 기준에는 업무지구로 가는 교통과 전고점 대비 떨어진 가격이 가장 중요하다고 생각하여 교통과 전고점 대비 하락 폭에 다른 입지들보다 조금 더 높은 점수를 부여하였습니다. 그리고 순위가 나왔습니다. 더 이상은 고민 하지 않고 순위를 따르기로 결정하였습니다. 

와이프와 같이 간 첫번째 매물임장

매수를 혼자 결정할 수 없기 때문에 와이프와 당분간 매 주말마다 매물임장을 가기로 이야기 하였고 와이프와의 첫 매물을 리스트 중 입지가 가장 좋은 성동구 신금호쪽의 순위 2번과 8번 단지로 갔습니다. 예약을 한 3곳 외에도 5곳의 부동산을 더 갔고 매물을 10개 정도 봤습니다. 

저희의 장점은 현금을 가지고 있어서 네고가 된다면 그날 바로 계약금을 넣을 수 있고 잔금도 원하는 시기에 바로 할 수 있다는것이었고 그것을 적극적으로 부동산에 어필하면서 매물 임장을 하였습니다. 

8번 단지는 와이프가 마음에 들어하지 않았고 2번 단지의 매물들을 보고 난 뒤에 부동산에 와서 네고를 시작하였습니다. 현재 매물 임장을 한 매물의 가격보다 4천만원 싸게 이야기를 하였으나 그 가격에는 절대 불가능하다고 이야기하여서(4월초에는 성동구 가격이 조금씩 오르는 것을 시세 파악하면서 알고 있었습니다) 3천만원 싼 가격에 가능한 곳이 있다면 지금 바로 계약금을 보내겠다고 이야기 하였습니다. 

그러니 부사님께서 다른 한 곳이 잘 하면 그 가격에 가능할 수도 있다고 하여 급하게 집주인과 이야기를 하고 집을 보러 갔습니다. 그 물건은 맞벌이 부부가 자녀 교육을 위해 목동으로 옮기려고 내놓은 물건이었습니다. 맞벌이 여서 그런지 집의 청소 상태도 엉망이고 짐이 많아서 정리가 제대로 안되어 있었습니다. 특히 부엌은 너무 지저분해서 빨리 나오고 싶을 정도였습니다. 

가격 협상시 자신감을 준 다른 후보 단지들

매물을 본 후 부동산으로 돌아와서 네고를 시작했습니다. 그 집은 제가 제시한 가격보다 2천만원이 높은 가격을 제시 하였으나 집이 너무 지져분하다는 것을 핑계대고 2천만원을 네고 하였습니다. 어려울것이라고 생각하였지만 저에게는 다른 후보지들이 7개나 더 있었기에 과감하게 이 가격이 아니면 다른 곳을 간다는 생각으로 네고를 하였습니다. -1000만원(No), -1500만원(No), 결국 -1800만원인 가격으로 네고를 하였습니다. 마지막 -1500에서 -1800으로 갈때는 안되면 여기 포기하고 다른 후보지로 가려고 했었습니다. 

나중에 안 사실인데 부동산 사장님께서 거래를 성사시키려고 매도인으로 부터 중계수수료를 제 가격에 300만원 덜 받기로 하셨더라고요. 마지막 1500 → 1800을 부동산 사장님께서 매꾼듯 합니다. 결국 전고점 대비 -19.75%에 매수를 하였습니다. 

계약금을 송금할 때 정말 떨리더군요. 정말 잘한 결정인가를 송금하는 순간까지 계속 고민했습니다. 제가 정리한 데이타에 의하면 잘한 선택인데 다른 사람들에 비해 너무 빨리 결정을 한 건 아닌가 싶고 다른 후보지를 와이프와 가보지 않았는데 선택을 했다는 것이 마음에 걸렸습니다. 그러나 내가 스스로 판단하고 정리한 데이타를 믿기로 했습니다.   

배운대로 기준을 정하고 그에 맞게 실행. 중요한 것은 실행!

결국 강의 때 배운대로 기준을 정하고 그에 맞게 실행을 하였습니다. 배움도 중요하지만 그 배운것을 실천해 보는 것이 얼마나 중요한지 그리고 그 실행에는 많이 용기가 필요하다는 것을 알았습니다. 처음에 부동산에 들어가기까지 30분 이상 밖에서 서성거렸던것 같습니다.. 실제로 마포에 있는 몇 부동산에서는 제가 가진 종잣돈으로는 이곳은 살수 없다며 무시도 당했습니다. 그러나 밑져야 본전이라는 생각으로 꾸준히 부동산을 다녔습니다. 

4월에 매수 계약 후 5월에 전세입자를 구해 7월 초에 잔금을 치르고 현재 세입자가 들어서 잘 살고 있습니다. 세입자를 구하기 전까지도 이런 저런 일들이 있었지만 무리하지 않고 매수를 하였기에 잘 대응할 수 있었습니다. 

매수 후에 양파링님의 성동구 지역 분석 강의를 들었는데 라이브 코칭 때 제가 매수한 집에 대한 질문이 많을 것을 보고 좋은 선택을 했다는 것을 확신할 수 있었습니다. 

앞으로 실전준비반에서 너나위님께서 말씀하신 가치성장투자자가 되기 위해 더 성장하고 노력할 예정입니다. 

이 글을 빌어 다시 한번 너나위님께 감사하다는 말을 전해드립니다. 정말 많은 도움이 되었습니다. 

또한 자모님, 새벽보기님에게 감사 드리며 내마기와 내마중 때 도움을 주신 최강파이터님, 스바루냥님, 부찬이님, 어썸밍밍님, 요로콘부자님, 원더여정님에게도 감사하다는 말을 전하고 싶습니다. 

그리고 마지막으로 내가 하는 것을 모두 믿고 따라주는 와이프에게 정말 고맙고 감사하다고 말하고 싶습니다.

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