[돈버는 독서모임] 독서후기
✅ 도서 제목
대한민국 부동산의 역사(홍춘욱)
✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?
- 그럼에도 행복했다. 출근길에 아들을 초등학교에 데려다 줄 수 있다는 게 얼마나 큰 기쁨인지 느낄 수 있었으니 말이다.
✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점
주택 공급이 부족한 가운데, 1985년부터 경기가 좋아지니 주택 가격이 급등하기 시작했다. 특히 문제가 된 것은 전세 가격의 상승이었다. 1986~1990년까지 전국 주택 매매 가격은 47.3% 상승한 반면, 전세 가격은 82.2%나 상승한 것이다. 전세 가격의 급등은 두 가지 요인 때문이었다. 첫 번째는 1980년대 중반까지의 주택 공급 부족이었다. 입주할 집이 없기에 전세나 월세 가격이 상승할 가능성이 높아졌다. 두 번째는 정부가 1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장한 데 있었다. 저소득자들의 주거 안정을 도모한다는 의도는 선한 것이었다. 그러나 전세 임대차 기간을 2년으로 연장하자, 임대인들이 전세 가격에 2년치 인상분을 반영하기 시작했고, 그 결과 사회 전체적으로 대혼란이 빚어졌다.
→ 80년대에도 공급부족과 임대차기간 연장 정책에 의해 전세폭등이 있었구나. 시대는 달라도 시장이 움직이는 원리는 똑같다.
레고랜드 사태란 2020년 강원중도개발공사가 각 증권사로부터 빌린 춘천 레고랜드 건설 자금을 제때 갚지 못하면서 발생한 채권 금리 폭등 사건을 말한다. 공기업인 강원중도개발공사는 2,050억 원이라는 거액의 자금을 빌릴 수 있었다. 이게 가능했던 이유는 강원도에서 채무 관계를 보증했기 때문이다. 그러나 2022년 6월 당선된 김진태 강원도지사는 레고랜드 사업에 수익성이 없다고 보고, 채권의 만기 하루 전인 2022년 9월 28일 강원중도개발공사에 대한 기업 회생을 신청했다. 투자자들은 이를 강원도가 빚을 갚지 않겠다는 뜻으로 발아들였다. 채권 투자자들에게 “이제 정부도 믿을 수 없다”라는 불신이 확산되었고 한국 전력 채권 같은 공기업 채권에 대한 무차별 매도 사태가 촉발되었다. / 2022년에 발생한 레고랜드 사태는 시장 금리의 급등을 유발하는 한편, 정부에 대한 신뢰를 떨어트렸다는 측면에서 부도산 시장의 폭락을 유발하기에 부족함이 없었다.
→ 지난 하락장의 트리거인 금리 인상의 원인에 대해 자세히 알 수 있어서 많은 도움이 되었다.
1960년대 말부터 시작해 1979년에 끝난 두 번째 주택 사이클은 두 가지 특징을 가지고 있다. 가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점이다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없었다. 두 번째로 중요한 포인트는 ‘부동산 불패 신화’의 형성이다.
→ 최근도 역대급으로 수출 경기가 좋고 국민 소득이 늘고 있다. 하지만 부동산 불패 신화가 다소 누그러진 듯하다. 부동산으로 돈을 벌지 못하게하겠다고 엄포를 놓는 정부와, 현재로썬 부동산보다 수익률이 좋은 주식시장이 원인. 하지만 주식이 오를만큼 올랐다는 인식이 퍼지면 유동성은 부동산으로 흘러들어갈 것이다. 그렇게 되면 역대급 수출 호황과 국민 소득 증가로 인해 역대급 부동산 폭등이 있을 수도 있다. 언제가 올 하락장엔 많이 오른 만큼 많이 하락하겠지. 기회를 잡아야한다.
다주택자들의 적극적인 시장 참여를 독려하는 신호, 예를 들어 양도세 완화, 분양권 저매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지와 같은 일이 벌어질 때는 비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있을 것이다.
→ 더불어 정부에서 특례보금자리론 같은 대출정책도 유심히 볼 필요가 있다. 다음 하락장은 내가 잡는다!!
열등재란 소득이 증가할수록 수요가 감소하는 재화를 말한다. 반대로 소득이 증가할수록 수요가 증가하는 재화를 정상재라고 한다.
→ 아파트는 정상재, 단독 주택과 빌라는 열등재.
빌라나 다가구 주택의 건설주들이 상대적으로 영세하다 보니, 주어진 용적률과 건폐율을 최대한 활용하기 위해 건물들이 바짝 붙어 있어 사생활 침해 사례가 생길 위험이 크다. 더 나아가 빌라와 다가구 주택 밀집 지역에 가면 인도가 없거나, 나무가 심어진 곳을 찾기 힘든 게 현실이다.
→ 빌라보다 아파트가 선호되는 이유는 주차환경, 녹지, 커뮤니티, 정비된 인도, 건설사의 신뢰도 등 정말 다양하다. 이 모든 것은 ‘쾌적한 생활환경’으로 귀결된다.
물론 시범아파트 생활은 그리 편하지 않았따. 일단 집이 너무 낡아서 불편함이 적지 않았다.(…) 그럼에도 행복했다. 출근길에 아들을 초등학교에 데려다 줄 수 있다는 게 얼마나 큰 기쁨인지 느낄 수 있었으니 말이다.
→ 직주근접으로 ‘시간’이 생긴다는 것은 행복과 기쁨을 누릴 시간이 그만큼 많아짐을 뜻한다.
갭은 주택에 대한 일종의 콜 옵션이다. 그리고 콜 옵션 가격은 현재 주택 가격과 미래 성장 잠재력에 따라 결정된다. 이 말을 반대로 하면, 갭이 작다는 것은 미래 발전 가능성이 낮은 주택이라는 이야기다. 그럼에도 “갭이 작다.”라며 주택을 매수하는 사람이 늘고 상승 폭이 커질 때는, 시장이 투기판이 되었다고 볼 수 있다. 주택의 가치를 잘 따져 투자하는 사람이 소수가 된 것이니, 시장이 얼마나 위험한 상태에 도달한 것인지 알 수 있다.
→ 투기판이 되었을 때 조심해야한다. 지금의 주식은 투기판이 되었다고 생각한다. 투기판의 기간이 어느 정도일지는 모르지만 조심해야하는 시기임은 분명하다. 부동산도 투기판이 되는 시기를 잘 분별해야겠다.
✅ 나에게 적용할 점
- 이번 사이클의 상승장을 잘 관찰하여 상승장의 시기별로 사람들이 어떤 양상을 보이는지 나만의 데이터를 축적해야겠다.
- 하락장에서 정부의 정책을 관찰하여 매수시기를 잘 잡아야겠다.
