< 1강 후기 작성 및 대입할 수 있는 방안 >
< 전반적 내용>
- 분위기 임장을 진행하는 이유와 중점적으로 봐야하는 포인트
- 투자를 진행할 때 가져야하는 마음가짐
< 인상 깊었던 내용 >
투자를 성공적으로 하기 위해선 가치평가를 기반으로한 비교평가가 가능해야한다.
그러기 위해선 임장을 통해서 내 몸으로 해당 지역과 매물의 가치를 느끼는 것이 중요하다.
< 임장 프로세스>
분위기 임장 >> 단지임장 >> 매물임장
< 분위기 임장을 하는 이유와 전반적인 방법 >
분위기 임장은 해당 지역과 물건을 사람들이 왜 좋아하는지 파악하기 위해 다녀온다.
*왜 이 지역을 선호하는지 그 이유룰 파악할 수 있어야 하고 동별 선호도를 내가 결정 지을 수 있어야 한다.
< 준비해야 할 것들과 과정 >
1. 임장 전 준비할 것
1-1) 나무위키를 통해 전반적인 지역의 정보를 파악한다( 인구, 직업 등 전반적인 정보 파악)
- 인구이동과 동선호도를 사전에 파악하기 위함이다.
1-2) 지도 보고 루트 작성하기 / 지적편집도를 보고 상권 분위기를 파악해야함
-지적편집도를 보면 상권이 몰린 곳을 파악할 수 있다.( 동 선호도가 나뉠 수 있다.)
=> 카카오맵 법정 경계확인( 법정동 확인 )
-지방의 경우 사람들이 좋아하는 곳 = 랜드마크 아파트가 있는 곳부터 임장하자.
*무조건 상권을 우선적으로 보고 주변의 아파트를 들어가보자. 그래야 이 상권엔 이런 아파트들이 있구나 파악 가능
1-3) 루트작성하기
-루트 작성시 근거있는 이유를 기반으로 작성해야한다. 그래야 기억에 오래 남는다.
(역 기준 위로갔다가 다시 돌아오는 루트 추천)
-지방은 무조건 택지부터 돌아다니기. 그리고 택지가 떨어져 있는 경우가 많은데 한번 간 김에 다 가봐야한다.
1-4) 시간
-임장을 과도하게 많이 하기 보다는 적당한 시간을 내가 구상하여 움직여야한다.
=> 아파트 사이사이 작은 길로 많이 누비고 임장전엔 루트를 짜는데 집중하고 움직이자!!
결론!
=> 임장 전 1. 이런 동이 있구나 2. 처음 시작과 끝을 여기로 하면 좋겠다.
3. 지적편집도 참고해서 여기는 꼭 봐야겠다.
4. 이정도 시간이 걸리겠구나!
2. 분위기 임장 중 체크리스트 / 지방과 수도권은 다르다. 난 우선 지방투자를 할 것이기 때문에 지방으로 본다.
2-1) 인구수
-수도권은 직장과 교통이 중요하다. 하지만 지방은 교통과 직장이 그렇게 큰 수요를 끌지 못한다. 그렇기 때문에 인구수가 얼마나 있는지 파악한다.
2-2) 교통
지방에서 그리 중요한 편은 아님.
하지만 자차로 많이 이동하기 때문에 주요산업단지까지 자차 이동시간에 따른 등급산정
2-3) 학군( 중요함 )
-해당 아파트안에 초,중,고가 있는 곳이 있는지 파악.
-임장하며 학원가와 중학교 학업성취도율을 파악한다. 또한 여력이 된다면 학급당 학생수도 파악( 23명 이상이면 많음 )
2-4) 환경( 비선호도 환경이 있는지 파악)
-양보다 질을 파악. 대형 백화점, 마트를 기반으로 파악.
-선호 환경이 많은 것보다 비선호도 환경이 없는게 더 중요하다.
2-5) 공급( 리스크를 감당하기 위해 파악해야할 가장 중요한 포인트 )
- 빈땅 어딘지, 지금 공사하고 있는지 아닌지파악.
- 공급 물량 파악
- 전세가 이에맞추어 맞출 수 있음
< 최종결론 >
분위기 임장을 다녀온 후엔
1. 임장만을 통한 동별선호도 순위가 메겨져야한다.
2. 입지분석(인,교,학,환,공) 을 통해서 입지평가를 진행한다 .
3. 입지분석을 통해 나온 순위와 분임을 통해 나온 순위를 비교해본다.
4. 최종 동별선호도 순위를 뽑고 순위가 높은 곳부터 매물시세를 파악하며 점점 낮은 곳으로 내려한다.
< 멘탈관리 >
1. 투자자로서 몰빵하기보단 가족들과의 시간을 잘 보내자( 너무 몰빵 x)
2. 습관관리 - 꾸준한게 중요하다. 조끔씩이라도 매일 해보자
3. 긍정적인 면을 많이 찾고 생각하자. 멘탈은 체력과 연관이 있다.
될 때 까지 하자!!!!
< 대입할 수 있는 것들 >
우선 나는 직장 근처인 대전광역시를 파악해볼까 한다.
우선 나무위키를 통해 기본 정보를 습득하고 바로 임장루트따기에 들어간다.
> 상권분석과 루트 작성해 임장에 나간다( 완벽하지 않아도 일단 그냥 해보자)
> 돌아다니며 분위기를 느끼고 체크포인트를 잘확인한다.
*돌아다니며 지도와 내 위치 수시로 비교해보자. 내가 여기 있다는 걸 알아야하고
카톡방에 사진찍고 보내놓는것도 좋다. / 비선호도 환경은 꼭 체크하자
> 다녀와서 임장 보고서에 임장후 동별 선호도를 결정하고 입지평가 진행
> 최적의 동을 찾고 그에 맞추어 매물시세 따자
==> 분위기 임장이 처음이라 그냥 모든게 대입해볼 것 들이었다. 일단 이렇게 굵직한 포인트 요소들만 실전에서 활용해보면서 감을 익히자.
=> 우선 난 차가 없어 서구까지 나가기가 쉽지않은데 그래도 다음주에 1번 분임가보고 한 달 일정에 맞게 최대한 맞춰가는 걸 목표로 해보자!
