1억 더 버는 서울/수도권 내집마련 단지 선정 기준 4가지 [근쌤]

안녕하세요, 5년 차 투자자 근쌤입니다.

내집마련 관련 글을 계속 써왔는데요.

이번엔 수도권 내집마련 단지 선정에 대한 글입니다.

기본적으로 본인이 수도권에 거주하고 있다면,

월부의 ‘내집마련 기초반’ 강의는 수강하고

생애 가장 큰 쇼핑을 하시길 추천드립니다.

그게 부담이 된다면…이 글이라도 보며

후회하진 않는 선택을 하시길 바라겠습니다.

이 글의 핵심 관점은 ‘자산 가치’입니다.

즉, 내 예산으로 ‘무엇이 더 많이 오를 수 있는가?’

이것이 핵심입니다.

나의 거주 가치는 조금은 후순위입니다.

불편한 복도식이라도 입지가 더 좋다면

결국 가격은 더 많이 오르는게 수도권이기 때문입니다.

제가 생각하는 우선순위대로 기준을 나열하고

각 기준들에 대한 부연 설명을 하겠습니다.

1순위: 위치 (강남+한강)

2순위: 강남 접근성(지하철)

3순위: 거주 환경(평지/언덕, 밀집도)

4순위: 거주 만족도(내가 살기 좋은가!?)

이 4개의 우선순위대로 

내 예산에 맞는 단지들을 찾고 비교하길 권장합니다.

일단, 기본적으로 ‘환금성’은 충족해야 합니다.

300세대 이상 / 4층 이상, 탑층 제외 / 

북, 북동, 북서향 제외(한강뷰는 예외) / 15~34평 (전용 84 초과 제외)

최소 이 정도 필터링은 해야 추후 매도할 때 유리합니다.

참고로 10평대는 아래와 같은 구조는 되어야 합니다.

오피스텔이 경쟁 대상이 되어버려서 최상급지가 아니면

10평대는 아쉽긴 합니다.

1순위: 위치 (강남+한강)

보통은 지하철 접근성을 1순위로 생각합니다.

이 또한 중요하지만, 물리적 위치 그 자체가 더 중요합니다.

즉, ‘거기 강남이랑 가까워?’가 중요한 것입니다.

편의성 강남역을 기준으로 거리를 찍어보면 됩니다.

서대문구 홍제원현대 vs 동대문구 전농SK를 비교해 보겠습니다.

카카오맵에서 각 단지들의 강남역까지 직선거리를 체크하고,

가장 가까운 한강변까지의 거리도 체크합니다.

전농SK가 3km정도 강남과 더 가까운 모습입니다.

왜 강남과 가까우면 더 좋은가!?

사람들은 내 직장과 멀지 않은 곳에서 출퇴근하고 싶어합니다.

인간의 기본 욕구입니다.

출퇴근 시간을 줄여 아침에 조금이라도 더 자고 싶은 것이죠.

그럼 서울 수도권에서 가장 종사자 수, 직장 수가 많은 곳이 어딜까요?

바로 강남입니다. ‘강남권’이라 하는게 맞을 것 같습니다.

강남+서초+송파의 직장 규모는 다른 업무지구 규모를 압도하는 수준입니다.

그러니 강남이 가장 비싼 것입니다.

수요가 많은 곳이 가격이 비싼 것은 당연합니다.

강남에 거주하며 빠르게 출퇴근하고픈 수요가 풍부하다보니

강남권이 가격이 오르고, 그러면서 자연스레 학군도 생겨나는 것입니다.

왜 한강과도 가까우면 좋은가?

한강뷰 때문이 아닙니다. 

서울에서 한강은 단순히 미적 가치만 있는 것이 아닙니다.

서울의 주요 업무지구들 대부분이 한강과 인접하여 있습니다.

구도심인 중구,종로 및 

역사가 깊은 구디,가디는 해당되지 않지만

그외 마곡, DMC, 여의도, 강남은 모두 한강과 인접해 있죠.

역사적으로 여러 이유가 있었을 것입니다.

결국 내 집이 한강과도 가깝다는 것은

서울 주요 업무지구들까지 출퇴근이 

상대적으론 편리하단 뜻일 수 있습니다.

그래서 강남+한강과의 위치 모두 중요합니다.

2순위: 강남 접근성(지하철)

그 다음이 바로 이 ‘교통’입니다.

수도권은 지방과 달리 교통이 정말 중요합니다.

이미 이 글을 읽는 분들은

수도권에 직장이 있을테니 

그 중요성은 잘 아실 거라 생각합니다.

편의상 ‘강남역’까지의 대중교통 소요 시간 및 환승 횟수를 비교해보며 

후보 단지들을 소거해봅니다.

가급적 강남역까지 1시간 내론 접근할 수 있다면 

장기적 우상향은 보장돼 있다고 봐도 무방합니다.

홍제원현대 vs 전농SK를 다시 비교해봅시다.

*홍제원현대: 46분(환승 1회, 지하철 도보권)

*전농SK: 53분(환승 2회, 비역세권)

확실히 차이가 발생합니다.

강남 직장인 입장에선 홍제원현대에 거주하는 것이

출퇴근이 조금 더 편리해짐을 느낄 수 있습니다.

시간은 더 빠른데 환승도 덜 해도 되죠.

여기까지 정리하자면,

1순위 위치: 전농SK 승

2순위 강남 접근성: 홍제원현대 승

강남 접근성이 홍제원현대가 좀 더 좋긴 하지만,

1순위인 위치 자체가 전농SK가 더 좋습니다.

그럼 저라면 일단 전농SK를 더 우선으로 보겠습니다.

이런 분명한 선택을 위해 기준이 필요한 것이겠죠.

3순위: 거주 환경(평지/언덕, 밀집도)

위치, 강남 접근성만으로 판단하기엔 한계가 있다.

결국 ‘집’을 사는 것이기 때문에 거주 환경도 봐야 한다.

강남과 가까운데 급경사 수준의 언덕에 있다면?

강남과 멀지만 평지에 아파트 밀집 환경이라면?

특히 아파트의 주요 수요층은 ‘아이 키우는 가정’이란 점에서

아이를 키우기 괜찮은 환경인지 보는 것이 중요합니다.

그래서 평지인지, 언덕인지.

그리고 주변에 아파트들이 밀집돼 있는지? 나홀로 있는지?

이 부분까지 고려하여 후보 단지들을 추려내면

내 예산에서 자산 가치가 높은 단지를 매수할 수 있습니다.

다시, 홍제원현대와 전농SK의 거주환경을 살펴보겠습니다.

우선, 두 단지 모두 언덕 지형입니다. 

저는 두 단지 모두 직접 가봤기 때문에 알고 있습니다.

다행히 급경사 수준은 아니라 큰 불편은 없었습니다.

다음으로 ‘밀집도’를 보겠습니다. 아파트가 모여있으면 좋습니다.

두 단지 모두 아파트가 밀집돼 있는 환경입니다.

결국 거주환경은 두 단지가 비슷한 수준으로 좋은 편이라 볼 수 있습니다.

물론 더 디테일하게 볼 수도 있습니다.

백화점, 상권의 종류 등…반포, 잠실 같은 곳이 최상의 거주환경이죠.

(반포)

(잠실)

백화점, 한강, 평지, 풍부한 상권, 종합병원, 아파트 밀집 등

사람들이 좋아하는 거주 환경 요소를 다 갖춘 곳들입니다.

이곳을 100점으로 기준 잡고 비교하며 판단해 보세요.

물론 거주환경을 알기 위해선 ‘직접 가보는 것’이 가장 좋습니다.

단지 내부도 보고, 그 단지가 속한 동네도 쭉 둘러보며

내가 살기에도 좋고, 아이 키우는 다수의 분들도 살기 좋은지 보면 됩니다.

또한 선호시설(백화점, 스타필드, 종합병원 등)이 많은 것보단,

혐오시설 및 요소가 없는 것이 중요합니다.

교도소, 외국인 밀집 환경(대림, 남구로 등)

이 두 요소는 가급적 피하시길 권장합니다.

(대림역이 교통이 그렇게 좋은데도 가격이 싼덴 이유가 있습니다)

이 3순위까지가 ‘자산가치’와 관련된 기준입니다.

1순위: 전농SK 승

2순위: 홍제원현대 승

3순위: 둘 다 비슷.

그래서 저는 전농SK를 좀 더 우선순위로 두겠습니다.

다만, 두 단지 모두 큰 차이는 없었기에 우선순위일 뿐

홍제원현대는 소거해야하는 것은 아닙니다.

두 단지의 결과는 이렇습니다.

과거엔 홍제원현대가 좀 더 비쌌는데,

위치가 더 좋은 전농SK가 역전한 모습을 보입니다.

강남까지 환승을 2번이나 해야하는데도 말이죠.

현재 네이버 호가 기준(26. 7. 12.)

전농SK 84: 12.8억

홍제원현대 84: 12.5억

위치의 중요성을 다시금 볼 수 있는 결과입니다.

그래서 역세권 여부도 중요성이 떨어집니다.

한 동네 내에선 당연히 역세권 단지가 더 좋겠지만,

서로 생활권이 다른 내 전체 후보 단지들 중에선

역세권 여부보단 위치와 강남 접근성 그 자체가 중요합니다.

전농SK는 비역세권인데도 

역세권인 홍제원현대보다도 비싼 것이 그 예죠.

노원구 초역세권 단지보다 

성동구 비역세권 단지가 수요가 더 많습니다.

왜? 강남, 한강과 더 가까우니까요.

인천 송도는 거주환경이 정~~말 좋습니다.

파주 운정신도시도 거주환경이 정~~말 좋습니다.

그런데 수요가 부족합니다.

왜?

강남, 한강과 멀기 때문입니다.

부디 쾌적한 거주환경에 눈이 멀어

자산가치가 떨어지는 선택을 하지 않으시길 바랍니다.

4순위: 거주 만족도(내가 살기 좋은가?)

위 3순위까지 5~6개 후보들이 추려졌을 것입니다.

기준을 잘 지켰다면 충분히 내 예산에서의 최선의 선택들일 것입니다.

여기서 우선순위는 ‘나의 거주만족도’로 결정하면 됩니다.

내가 거주할 집이기 때문에, 거주가치를 아예 무시할 순 없죠.

내 직장은 강남이 아닐 수도 있고,

죽어도 복도식엔 살기 싫다고 할 수도 있습니다.

‘최소 방3개는 필요해!’ 라고 생각할 수도 있구요.

그래서 3순위 기준까지 고려하여 추려진 여러 단지들 중

‘어디에 거주하는 것이 가장 내가 행복하게 살 수 있을까?’를

고민하여 최종 우선순위를 나열해 보시면 좋겠습니다.

큰돈 들여 집 샀는데 사는게 지옥이면 안되잖아요?

살기도 좋으면서 집값도 많이 오르는게 최상의 시나리오죠.

내가 살기엔 좋은데 내 집값만 안오른다?

아마 힘드실 겁니다.

삼전, 하이닉스 오르는데 내가 가진 코스닥 주식만 안 올라 

마음이 힘든 분들 많은 것과 비슷합니다.

그렇기 때문에 1~3순위로 ‘자산가치’를 먼저 본 다음

4순위로 나의 거주만족도를 보는 것입니다.

대부분의 사람들은 반대로 합니다.

내가 살기 좋은 곳 ‘만’ 보죠.

‘신축이 좋으니 구축은 절대 안가!’

‘24평 좁아서 어떻게 살아! 34평은 돼야지!’

‘지하주차장 엘베 연결은 돼 있어야지~’

이런 관점으론  내 노후를 대비할 

든든한 자산을 갖긴 어렵습니다.

자산가치가 높으면서 내가 살기도 좋은 집을 사면

행복하게 거주할 수 있지 않을까요..!

마지막으로, 이 글을 읽고 이런 의문을 가질 수도 있습니다.

‘이것만 보면 된다고? 에이~그 외 고려할게 얼마나 많은데!’

‘학군, 호재, 공급, 연식, 평형, 구조, 로열동 등..이런 건 안봐도돼?'

충분히 이런 의문을 가질 수 있습니다.

무엇이든 지나치게 단순화하면 항상 위험이 따릅니다.

다른 요소들은 안봐도 된다기 보단,

위 3가지 기준이 가장 중요함을 강조하고 싶습니다.

이는 마치 배우자를 선택하는 것과 비슷합니다.

평생을 함께 할 배우자를 선택할 때 

어떤 부분을 중요시 하나요?

제 생각엔 최소한 ‘외모, 성격, 종교’만큼은 잘 맞아야

행복한 결혼 생활을 할 수 있을 것 같습니다.

적어도 내 눈엔 예뻐야 하고,

적어도 나와는 대화도 잘통하고 즐거워야 하며,

적어도 종교가 없거나 나와 같다면

좀 더 평탄하고 행복한 결혼 생활이 가능하겠죠.

그 외의 요소들은 상대적으로 중요성이 떨어집니다.

지금은 안 맞아도 앞으로 맞춰갈 수 있는 것들인거죠.

양말을 뒤집어 빨래통에 넣는다든지,

퇴근 후 씻지도 않고 바로 침대에 누워버린다든지,

서로의 경제력이 다르다든지,

음식의 취향이 다르다든지…

이 부분까지도 모~~두 맞으면 좋겠지만,

현실에선 그런 사람은 거의 만나기 힘들죠.

정말 중요한 요소(외모, 성격, 종교)만 충족시킨 뒤,

나머진 살아가면서 맞춰가는 거잖아요?

수도권 내집마련도 마찬가지라 생각합니다.

위치, 강남 접근성(교통), 거주환경

이 3가지가 바로

외모, 성격, 종교인 것입니다.

나머지 요소는 갖추고 있다면 좋겠지만,

그렇지 않다 해도 큰 문제는 아니란 것입니다.

내 예산에 맞는 단지들 중

위치, 교통, 거주환경이 좋은데

학군이 별로고, 호재도 없다?

복도식에 구축이다? 

괜찮습니다..!

외모, 성격, 종교는 나와 맞으니까요.

모든 요소를 다 고려한다면

워낙 비싼 쇼핑이기에

결정을 못할 것입니다.

외모, 성격, 종교만 충족한 뒤

나머진 서로 맞춰가며 살아가요 우리..!

위치, 강남 접근성, 거주환경만 충족하고

나머진 조금 포기해도 괜찮습니다.

(물론 예산이 아주 크다면 더 많은 요소를 충족할 수 있겠죠!)

읽어주셔서 감사합니다.

후회없는 내집마련을 응원하겠습니다!

[참고]

위 기준에서 예외인 지역들이 있습니다.

강남과 가깝진 않은 ‘경기 남부권’입니다.

용인 수지구&기흥구 / 동탄 / 수원입니다.

여기서 더 멀어지면 애매합니다;;

(분당, 판교, 구성남은 서울 급으로 좋은 곳입니다)

그 이유는 삼성전자, SK하이닉스 성과급 파티 때문이죠.

대한민국 시가총액 1, 2위 기업들 모두

경기남부에 집중돼 있습니다.

이곳 직주근접 수요만으로도

엄청난 수요가 발생하는 것이죠.

이곳들은 위 1, 2순위 기준(위치, 강남접근성)을 적용할 때

우선순위로 뽑히긴 어렵습니다.

그나마 수지구 정도는 신분당선이 있어서

강남 접근성은 좋은 정도니까요.

그래서 이 지역들은 단순히 강남과 멀다는 이유로

소거하진 말고, 내 거주만족도까지 고려하면서

최종 판단해보시면 좋겠습니다.

만약 본인이 경기 남부의 삼성, 하이닉스 등 직장인이 아니라면

위 기준을 우선으로 생각하여 내집마련하시면 됩니다.