'실행하는 투자자'가 되겠다는 확언을 지킬 때가 왔다. [실전준비반 74기 6조: 가격보다 7ㅏ치를 보는 4람들만 모인 실준 6조_밸류매니아] 1강 후기

1. 들어가며

“직접 걷고 보고서까지 써보니 막연했던 두려움이 ‘해볼만한 도전’으로 느껴졌다.
죽이 되든, 밥이 되든, 기존의 관성을 깨고 한발짝 나아가야겠다고 다짐했다.”

6개월 전, 올해 1월 실전준비반 1강의 후기에 쓴 한 글이다.

그렇다. 나는 포기하지 않고 지금까지 걸었다.

'실행하는 투자자'가 되겠다는 확언을 지키기 위해,

내가 할 수 있는 것들을 하며 꾸준히 걸었다.

2. 강의에서 특히 인상깊었던 점

1월에 실전준비반 강의를 처음 들었을 때는 임장이라는 것에 대해서도 감이 잘 오지 않았고, 모든 것이 다 낯설고 어색했다. 하지만 6개월이 지난 지금 그때는 잘 이해되지 않았던, 귀에 박히지 않았던 강사님의 말씀이 내 머릿속 투자자의 노트에 기록되었다.

 ‘재수강생에게 필요한 마음가짐’ 

단순히 강의를 반복해서 듣고, 임장만 계속해서 다닌다고 해서 실력이 늘지 않는다. 신참 시절과 달리, 현재 나의 실력에서 성장이 더딘 부분, ‘병목 구간(예: 단지 임장에서의 가치 비교, 매물 임장 및 매물 간의 비교 평가 등)’이 무엇인지 스스로 메타인지를 통해 파악하고 이를 깨부수어야 한다.

 ‘목표의 상향은 과도함보다 1.2배가 적당하다’ 

무조건 의욕만 앞서서 무리한 목표를 세웠다가 달성하지 못해 좌절감을 느끼는 것보다, 이전에 했던 것보다 20% 상향한 현실적인 목표를 세워 성공 경험을 쌓아나가는 것이 멘탈 관리에 훨씬 유리하다.

 ‘투자자의 실력은 ‘매수’가 끝이 아니다' 

투자는 단순히 집을 사는 행위가 아니다. 보유하고 이후 수익이 난 상태에서 ‘매도’까지 해내야 하는 과정이 바로 투자다.

 '분위기 임장의 진짜 목적’ 

분위기 임장은 단순한 동네 걷기가 아니다. '지 가치를 파악하여 이후 단지 임장에서 가치 비교가 안 되는 상황을 방지하기 위해서 하는 것이다. 그냥 길을 보는 것이 아니라 그곳에서 생활하는 사람들을 보기 위해 가는 것이다. 이 지역을 사람들이 왜 좋아하는지, 앞으로도 그러할지 아닐지를 보러 가는 것이다.

 ‘지금 내가 있는 곳을 알아야 한다’ 

임장을 할 때 가끔 내가 어디 있는지 모를 때가 있다. 그냥 무작정 걷는 것이 아니라 끊임없이 지도를 보며 나의 현재 위치를 확인하는 습관이 필요하다. 단지의 분위기나 근처 동네나 상권의 분위기에 휩쓸리지 않고 입지를 냉정하고 객관적으로 판단하기 위해서는 무작정 사진만 찍을 것이 아니라 나의 현재 위치를 파악하면서 임장에 임해야 한다.

‘조급함에 쫓겨 하는 투자의 위험’ 

특정 지역 가격이 오른다고 해서 조급한 마음에 입지가 떨어지는 곳, 저-환-수-원-리에 어긋나는 매수를 해버리는 실수는 절대 하지 않아야 한다.

 ‘동료 레버리지의 중요성’ 

투자는 혼자 하는 외로운 싸움이 아니라, 동료들과 상부상조하며 함께 성장하는 과정이다. 내가 먼저 다른 사람에게 베풀고 좋은 동료가 되기 위해 노력할 때, 비로소 내 주변에도 좋은 동료들이 모이게 된다.

3. 꼭 적용해보고 싶은 점

목표의 상향은 20%가 적당하다고 자모님이 이야기해주셨지만 ‘투자를 해야겠다’는 다짐이 마음속을 강하게 채우고 있기에, ‘실행하는 투자자’가 되고 싶기에 자모님의 강의 중에서 내 투자에 적용해야겠다는 생각이 드는 부분이 있으면 아주 작은 것이라도 최대한 적어보려고 했다.

 ‘조급함을 버리고 3~5개의 앞마당 먼저 만들기’ 

시장 분위기에 흔들려 1호기 투자를 서두르기보다, 비교 평가가 가능해질 때까지(이번달 군포 앞마당을 완료할 때까지) 묵묵히 임장과 임장보고서에 집중한다.

 ‘과도한 목표 대신 1.2배의 현실적인 한 달 목표 세우기’ 

내게 부족한 부분을 확인하고 20% 상향한 목표를 세운다.

• 임장횟수: 분위기 임장 1회, 단지 임장 2회
• 전화임장 최소 30회
• 매물임장 최소 10건
• 실제 투자 가능한 매물 5개 뽑기(그 중에 가장 가치 있는 것 추리기)
• 임장보고서 작성 시 결론을 낼 때 ‘가치’를 비교 평가 하는 것에 중점 두기

 ‘지치지 않고 롱런하는 나만의 임장 보상 시스템 만들기’ 

몸을 혹사하는 미련한 임장은 하지 않는다. 임장 중간중간 나를 위한 보상을 하며 뇌와 몸이 임장을 고통이 아닌 즐거운 습관으로 받아들이도록 멘탈과 체력을 관리하겠다.(예: 단백질 음료, 모구모구 등)

 ‘가격’이 아닌 ‘가치’를 기준으로 단지 서열화하기 

단순히 지금 싼 단지가 아니라, 그 지역 사람들이 진짜 선호하는 랜드마크와 거주지 분위기를 파악하여 가치 기반의 단지 서열화를 진행한다.

 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것, 동료르 귀하게 여길 것

1월 신참 시절, 조원분들께 받았던 도움을 기억하며, 이제는 9개월차 나름의 경험자임을 인식하고, 새로 시작하신 동료분들에게 도움이 될 수 있도록 나눔을 실천한다. 내가 가진 노하우나 내가 만든 자료를 먼저 아낌없이 공유하는 퍼스트 펭귄, 든든한 동료가 된다. 끝까지 완주할 수 있도록 서로의 멘탈을 붙잡아주는 투자 마니또가 된다.

 ‘동료의 강점과 경험 레버리지하기’ 

나보다 더 오랜 기간 동안 월부 환경에서 실력을 갈고닦은 동료분들의 강점을 레버리지한다. ‘가치 분석’과 ‘비교 평가’를 잘 하시는 동료분들의 경험과 기록을 레버리지하여 앞으로의 내 기록에 적용한다. 특히 투자 경험이 있는 동료분들의 후기를 꼼꼼히 살펴보며 나의 실력 성장에 적극 활용한다.

 ‘실거주자 마인드가 아닌 투자자의 마인드로 접근하기’ 

로얄동과 로얄층에 집착하기보다, 사람들이 선호하는 ‘단지나 땅’ 자체를 가치 대비 싸게 사는 ‘잃지 않는 투자’의 본질에 집중하여 매수에 임한다.

4. 마무리: 투자에 가까워진 나를 위하여

이번달 드디어 세 번째 수도권 비규제 앞마당의 백지도를 채우게 된다. 

세 개의 앞마당을 완료하는 날

드디어 투자를 위한 비교 평가의 막이 오른다.

하나의 매물만을 가지고 하는 느낌적인 느낌의 평가가 아닌,

내가 투자할 수 있는 매물 중에서 가치가 가장 좋은 것,

가치 대비 싼 매물, 저평가된 매물을 찾을 수 있는 비교 평가다.

과거의 관성을 깨고 9개월 동안 묵묵히 투자를 향해 걷고 있는 나 자신을 보며

어떨 때는 신기하기도 했고, 어떨 때는 답답하기도 했다.

결과를 내지 못한 나 자신이 한심해보이기도 했다.

하지만 다른 한편으로는 지금의 내 모습 자체가 ‘하나의 결과’라는 생각도 들었다.

1월에는 ‘투자할 수 있을까’의 마인드셋이었지만,

지금은 ‘어? 이거 투자할 수 있겠는데’의 마인드셋이니까.

생각의 변화가 바로 ‘결과’이지 않을까.

이 ‘결과’가 다시 ‘원인’이 되고 ‘1호기 투자’라는 결과를 또 만들어낼테니까.

이미 나는 ‘실행하는 투자자’다.

내 이름으로 된 등기, 이제 얼마 남지 않았다.